郑航滨
近年来，我国房价不断攀升，人民币汇率升值压力不断加大，既有来自国外的压力，也有国内出口等方面的压力，在此情况下，境外资本大量流入国内。从国际收支平衡表分析来看，外汇储备的大幅增加、净误差与遗漏数值由负转正、短期资本的大量增加，这些都显示了境外资本的流入加快。流入的境外资本主要是进行三种投资：实业投资、证券投资和房地产投资。进行实业投资需要较长的盈利周期，外资虽然能以QFII形式进入国内证券市场，但中国目前证券品种较少，股票市场长期低迷，因此，进行房地产投资成了近期流入的境外资本特别是套利资本所关注的投资市场。在大量境外资本流入国内房地产市场的情况下，房价不断推高，尤其体现在北京、上海等热点地区的房地产市场。我国在2005年7月21日进行了汇率调整，实行更富有弹性的汇率制度，但市场上对人民币的升值预期仍然存在，我国国际收支统计数据表明，境外资本仍然没有停止流入国内，这会对房地产市场进而整个国民经济产生重大影响。影响房价的因素很多，本文仅从人民币升值预期与房价的相关性角度探索性地研究两者内在联系并提出对策性措施。
一、人民币汇价与房价的相关性及影响效应
（一）近年来我国房价基本走势
1.全国总体房价不断攀升。
近年来，我国房价整体上不断攀升，2002年以后全国平均房价的上升速度加快，2003年、2004年和2005年9月全国平均售价分别为每平方米2379元、2714元和3258元。2001年以来，商品房销售价格指数大于城市居民消费价格指数，2003年、2004年和2005年9月的商品房销售价格指数分别105.2%、110.3%和105.5%，同期城市居民消费价格指数分别为102.7%、102%和100.8%。
2.高房价集中于部分热点地区。
从房地产持续投资热点的分布来看，主要集中在上海、北京、广东、浙江等地区。从统计数据上来看，上海、北京、广东、浙江房价位于全国各地区的前列，至2005年9月，上海、北京、广东、浙江的平均售价分别为每平方米5118元、4737元、3188 元、2731 元，分 别 比 2004 年 底 增 长 21.29%、28.37%、28.98%、37.36%。这些地区是我国经济增长最快的地区，其经济的快速发展、居民收入水平提高、消费升级换代、大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求。
3.房价上涨的主要原因。
有多种因素推动我国房价不断上涨。一是开发建设成本提高，如建筑安装成本、地价、税费等，尤其是地价上涨很快。二是我国城市化加快，城市人口不断增加，从而对房地产的需求相应增大。三是居民收入的增加，2003年和2004年全国居民人均可支配收入分别上涨9.98%和11.21%。四是消费者心理预期，当购买者预期未来房价会上涨，就会在当期扩大对房地产的需求。五是投机者进行房地产的投机炒作，盲目跟风炒房，导致房价跳跃式上涨。六是银行在改革过程中，将房地产抵押贷款作为业务调整的战略重点发展，这刺激了居民的住房需求，推动的房价上涨。从1997~2004年，住房抵押贷款从90亿元增加到2004年的1.6万亿元。
除了上述影响房价的因素外，近年来重要的因素之一是人民币升值预期吸引境外资本流入。在人民币面临内外升值压力下，境外资本流入国内的规模加大。流入的目的是获得“双价差”，一方面是进行投资房地产，获得房地产价格上涨的“价差”；另一方面，境外资本流入的目的是坐等人民币升值以期获取汇兑收益的“价差”。人民币汇率的预期变动与房价的波动具有一定的关联性。
（二）人民币升值预期对房价的影响效应
在经济全球化的过程中，汇率已经成为经济生活中越来越重要的宏观经济变量，能够在一定程度上反映出一个国家的经济基本面。在市场开放条件下，汇率变动会影响房地产市场，而房地产市场的波动又会引起汇率政策及汇率水平的调整，并且金融市场的开放程度越高，汇率与房价相互作用、相互影响的程度就越大。
1.人民币升值预期吸引境外资本流入房地产进行套利交易。
汇价与房价互相影响。当存在货币升值预期时，意味着投资者在该国的投资预期收益会升高，投资者会增强对该国房地产市场的信心，伴随“羊群效应”的存在，这将吸引更多的国际投资者购买该国的房地产，资金密集型的房地产市场会聚集更多逐利资金，推动房价的走高。当某种货币存在升值预期，汇价与房价互相推动将出现：预期本国货币升值—境外资本流入—房价上涨—吸引更多境外资本流入—加大升值压力—汇率升值到一定程度—境外短期套利资本流出—房价下挫。这种房地产市场大起大落的系统风险不利于房地产市场长期稳定发展，容易产生房价泡沫，类似1998年亚洲金融危机及香港地区房地产投资者从正资产变为负资产的情况。根据国家外汇管理局上海分局统计，2003年购本外币房款中，外资（包括外汇贷款和外资流入）占比9.6%，到2004年前5个月骤升到16.8%。境外资金直接流入房地产的占比在2001~2004年5月间分别为16.1%、23.5%、25.4%、32.6%。2001~2004年上海房价上涨率分别为8.4%、6.9%、23.8%、24.7%。
境外资本对人民币升值的预期趋强。1999年以来人民币总体上不断升值，虽然幅度不大。1999年、2000年和2004年期末人民币对美元汇率分别为1美元兑8.2795元、8.2774元和8.2765元人民币。2005年7月21日人民币升值2%，人民币对美元交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。到2005年底人民币对美元汇率达到1美元兑8.0702元人民币。人民币小幅升值并没有消除国际投资者对人民币进一步升值预期的压力，这可以从人民币无本金远期交割外汇（Non-deliverableForward，简称NDF）的价格趋势判断。一年期人民币NDF在2005年7月22日为1美元兑人民币7.7100元，NDF低于同期的人民币兑美元的公布牌价，反映出市场对于人民币进一步升值预期仍然存在。2005年11月25日中国人民银行与商业银行进行货币掉期交易（SWAP）达成的远期汇率为1美元兑7.85元人民币，这也一定程度上影响到市场对人民币的升值预期。
2.本外币利差因素影响资金流向利润率较高的房地产行业。
汇率与利率存在密切联系，汇率波动将可能使一国的市场利率发生变动，而利率是影响房地产市场的重要因素。具体来看，一方面，在固定汇率制下或在汇率受管制的国家，汇率的升值或贬值压力都会诱使管理当局调整利率以维系本币汇率；另一方面，汇率的变动将引发一国外汇储备的增减，该国的货币政策为吞吐外汇占款必然会对市场利率有所影响，而市场利率的变动，最终将对房地产市场走势产生影响。从2001年5月~2003年6月美联储连续13次降息，将联邦基金利率（美国中央银行基准利率）从6%下调到1%，此后至2004年5月联邦基金利率没有太大变化，这期间人民币对美元具有显著的正利差，吸引着境外资本流入。在全球低利率时代即将终结的大背景下，2004年开始许多经济体国家不断加息，美联储从2004年6月30日~2005年12月已经连续13次升息，2005年12月联邦基金利率达到4.25%，尽管目前美元基准利率超过了一年期人民币存款利率（2.25%），但与同期贷款利率相比仍有很大差距。境外资本流入后兑换成人民币，通过投资基金和信托基金等形式再放款到房地产市场中去，其收益以贷款利率计算，则境外资本仍有很大套利空间。
3.境内外购买力的差距吸引境外资本流入境内房地产行业。
根据购买力平价理论，两国货币的汇率主要是由两国货币的购买力决定。购买力平价反映了一国货币的实际购买水平，研究显示人民币的实际购买力要高于汇率，同样数量的货币在中国可以购买更多的商品。由于人民币具有较强的购买力，因此这会促使境外资本的流入国内，投资于国内的房地产市场，增加了对国内房地产市场的需求。根据有关人民币购买力测算，1995年有些专家学者计算为4.2∶1，国家统计局2000年的结果为5.15∶1，世界银行2001年的结果为1.88∶1，虽然各种结果并不一致，但都体现出人民币购买力大于同期汇率水平。假设人民币购买力平价为4∶1，即1美元购买力相当于4元人民币。这意味着在中国一套价值人民币50万元的房子，用美元买只需6万元。然而目前在购买力平价和人民币汇率不一致的情况下，如果按购买力计算，需花费12.5万美元，而实际结果是境外投资者只用6万美元就获得了价值12.5万美元房产，由于购买力的差异可能将吸引境外资本流向国内，寻找增值变现快的投资项目，例如中国的房地产或房产信托基金等。
（三）日本和中国台湾地区汇率改革对房地产发展影响的经验教训
1.日本的经验教训。20世纪80年代中后期，随着扩大出口政策的实施，日本面临着巨大的升值压力。1985年12月，随后“广场协议”的发表，日元被迫升值，国际热钱大量流入日本，炒作股市和房市。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期，而地价上涨了2倍多，其中1987年商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，至同年底日元汇率升值66%。另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年东京的商业用地价格指数为120.1%（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334.2%。在短短的3年间暴涨了近2倍，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。
导致日本房价迅速上涨的两个主要因素：一是汇率改革迫使日本政府采取松的货币政策。日元升值使日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲升值对产业经济的影响，日本银行放松银根，不断下调利率，1986年9月和1987年5月，两次采取紧急经济对策，将官方贴现率从5%降到2.5%。连续5次降低利率放松银根，基础利率连续走低，货币供应量连续多年超过10%，造成市场上资金极其充沛。但是大量资金并不像政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入股市和楼市，使得房价暴涨。二是日本政府推行银行资本金管理改革，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行间在不动产贷款上恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。
2.中国台湾地区的经验教训。中国台湾地区的汇率改革也导致了房地产价格大幅度波动。在1985年12月之前，新台币与美元汇率基本维持在40∶1的水平。但从1986年开始，在美国的压力之下，新台币逐步升值，与美元的汇率从1985年的100新台币兑换2.51美元上升到1989年的3.82美元，4年升值34%。新台币采取逐步升值的方式，虽然使企业可以争取调整的时间，但同时带来了大量的投机资本，助长了新台币的升值压力。台湾当局为了稳定新台币，就必须不断从市场上购买美元，抛出新台币，导致货币的过多投放，1985年的货币供应量M1的增长率为12.23%，1986年增加为51.42%，1987年为37.82%，1988年为24.37%，这使房地产价格和股市价格膨胀，1987年、1988年和1989年台北市的住宅价格上涨速度分别达到36.8%、96.5%和78.24%。
综上分析，日本和中国台湾地区的汇率改革启示是，货币升值预期压力最终会刺激房价上涨。一是货币升值的预期会刺激国际资本投机本币，从而导致“央行”被迫投放大量的基础货币，刺激房价上涨。二是货币升值的预期使国际资本直接进入本土的房地产市场，进行投机套利炒作，刺激房价上涨。三是如果货币升值过快，“央行”可能会通过降低利率来缓解汇率对经济的冲击，结果同样会刺激房价上涨。
二、境外资本流入房地产市场的渠道和规模
近年来，人民币升值预期和中国房地产投资高回报率产生的潜在套利价值吸引着境外资本不断流入，据调查统计，美国房地产投资的平均年收益率为6%~7%，新加坡为4%左右，日本也为4%左右，而中国上海的收益可以达到20%~50%，北京在8%~15%之间。流入的境外资本流入可以有多种获利渠道，如实业投资、证券投资、房地产投资等。由于实业投资期限长，资产不易流动，因此较少为近期流入的境外资本特别是套利资本所考虑。虽然证券是变现容易且流动性极高的资产，但由于中国资本市场发展相对滞后，现阶段国内股票市场相对低迷，证券品种单一，这使得境外资本不会轻易在股市大量建仓。目前中国房地产需求量大，房地产价格的走向明确，这为房地产的短期投资获益提供了机遇，为境外资本提供了获利场所。2002年以来，我国各大城市房价不断攀升，房地产市场资金来源中来自境外的投资资金增长速度异常迅速，其中包括了国际游资。人民币升值预期已经吸引了大量境外资本流入中国，房地产行业成为境外资本的重要投资和投机领域。从全国的情况看，2001年后“央行”从外汇市场购买的外汇数量迅速增加，2001年为765亿美元，2004年上升为2067亿美元，预计2005年达到3000亿美元。这些新增加的外汇，一部分是通过正常的渠道进入中国境内，其余大部分是通过非正常途径进入的，从国际收支平衡表中的“净误差与遗漏”项目分析得出。在1980~2001年的21年里，我国国际收支平衡表的“净误差与遗漏”项目一直是负数，这意味着资本通过非正常的途径流至国外。但在2001年后该项目突然从负数变为正数，数额呈急剧增加的态势，这意味着越来越多的境外资本正在通过非正常的途径进入中国境内。从国际收支的结构中也可以得出同样的结论，2001年以后我国国际收支中金融和资本差额所占的比例逐年增加，说明短期进入中国的资金越来越多。以下我们对相关数据进行具体分析。
（一）境外资本流入房地产市场的渠道
境外资本主要通过以下几种渠道流入房地产市场：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业。摩根斯坦利、新加坡凯德置地、荷兰ING国际房地产集团、美林集团等是在沪京两地房地产开发领域的主要投资者。他们通过投资或参股形式，先后与上海永业集团、复地集团、上海盛融公司、深圳金地集团、北京银泰中心、天津顺驰中国控股公司等国内开发商进行资本合作，开发高档房地产项目。据国家统计局统计，2005年1~7月全国房地产开发企业利用外资共计142亿元，较上年同比增长16.3%。二是间接投资购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。从2004年下半年开始，来自欧美、东南亚和中国香港等地的境外地产基金，如澳大利亚麦格理银行、摩根斯坦利、有美资背景的扬子基金等，主要从事高端一手和二手房以及商业物业的租售业务。根据摩根斯坦利估计，约有100亿美元的外资投入到上海房地产业，占同期整个上海开发市场投资总额的13.75%。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产，由于对外资企业借债不需事前审批，只要事后备案，而且结汇后人民币投向难以监测，目前对这部分资本还没有建立起有效的统计和监测体系，无法准确了解非居民在境内购房的实际情况。据人民银行金融司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例由2003年一季度8.3%上升到2004年四季度23.2%。五是利用贸易信贷、非居民存汇款以及地下钱庄等渠道完成。境外资本大量的流入，正是利用了中国资本项目管理方面的不足，外汇资金进入房地产没有任何障碍，资金只要进来，具有正当的使用用途，就可以随时结汇。在上述各种渠道中，以直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业为主，而在非居民境内购买商品房中，以境外房地产基金在境内大量购买商业楼盘和高档住宅为主。
（二）对我国国际收支平衡表分析显示境外资本流入的速度在加快
1.外汇储备规模增长迅速。近年来我国外汇储备增长很快，净出口额与外商直接投资并不能完全解释我国外汇储备增长，其他外汇来源（外汇储备增加额-进出口差额-外商直接投资额）显著增加，2004年这个差额已达到1141亿美元。外汇储备增长过快的不合理性隐含国际游资的大量流入。2002年外汇储备增加额为742亿美元，2003年增长额突破1000亿美元，2004年增加了2067亿美元，2005年上半年就增加了1010亿美元。
2.短期外债余额增加。2005年9月末，我国外债余额为2674.58亿美元，比2004年末增加199.66亿美元。其中，中长期外债余额为1234.86亿美元，比2004年末减少8.01亿美元，下降0.65%；而短期外债余额为1439.72亿美元，比2004年末增加207.67亿美元，比2004年末增加16.76%。2005年9月末，短期外债余额占外债余额的53.8%，超过国际警戒线25%比例，表明外债中有一半以上的一年期以内的外债流入我国，有一部分已经结汇投向房地产市场。在短期外债项下，贸易信贷余额增加较快，2003年末，我国短期贸易融资额仅为40多亿美元，2004年就超过200亿美元，至2005年9月底，短期贸易融资已经达到780亿美元。贸易信贷余额增加较快除了与进出口贸易量的迅速增加的因素有关外，还与人民币升值预期下境外资本通过这一渠道进入国内有关。
3.国际收支净误差与遗漏由负转正。净误差与遗漏项目是在编制国际收支平衡表时，由于资料不完整、统计时间、统计口径、统计分类和计价标准不一致以及不同币种间的换算差额等原因而形成的误差和遗漏。通常净误差与遗漏项目能够在一定程度上反映一国国际收支统计质量的高低，还能从一个方面反映未被官方记录的资金流动额。净误差与遗漏为正值时意味着官方统计之外的资本内流，反之则意味着资本外流。2001年以前净误差与遗漏都是负数，但从2002年开始，净误差与遗漏由负转正，说明资本由外流转为内流，并且每年这个数据成倍增长。净误差与遗漏在2002年、2003年和2004年的数额分别达到77.9亿美元、184.2亿美元、270.5亿美元。因此，仅从国际收支角度可以初步判断，近3年至少有80亿~271亿美元的套利资金通过官方之外渠道流入中国境内。
（三）境外资本流入房地产市场的规模测算
1.全国房地产开发利用外资增长34%。根据中国人民银行《2004年中国房地产金融报告》，随着国内房地产价格持续上涨，境外资本流入房地产行业的势头迅猛，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。《2004年中国房地产金融报告》指出，2005年前两月，境外资金购买上海单价1.1万元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比分别增长47.6%和73%，购买单价1.1万元/平方米以上二手住房面积和金额同比分别增长2.8倍和3.1倍。而房价快速上涨和人民币升值预期，是外资大举进入上海、北京等房地产市场的主要原因。
2.外资占上海全部购房资金的比例达到23%。据中国人民银行金融市场司调查统计，外资占上海全部购房资金的比例2003年初为8.3%，2004年底已经达到了23.2%。
3.外资在中国房地产市场中的比例约为15%。根据国家外汇管理局的调查统计，外资在中国房地产市场中的比例约为15%。2004年3~11月，对北京、上海、浙江、江苏、广州、深圳、重庆等7省市调查，境外非居民超过5万美元的结汇90%以上用于购买商品房。2004年我国居民个人结汇419亿美元，增长33%，其中相当比例用于购房。
4.上海市境外居民购房规模比增150%。据建设部提供的数据，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3，同比增幅高达34.2%。2005年1~2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比上年同期增加了1.5倍。
2004年北京和上海外商直接投资总额分别为25.5974亿美元和63.1087亿美元，如果按1/3的占比和34.2%的增幅推算，2005年北京和上海房地产开发利用外资分别约为92亿元和228亿元人民币。按上海市2005年1~2月境外居民购房的数据推算，2005年上海的境外居民购房规模约为80亿元人民币。
5.新设立外商房地产投资企业增长14%。据商务部统计，2004年新设立外商房地产投资企业1767家，合同利用外资金额134.88亿美元，实际利用外资59.50亿美元，同比分别增长13.78%、48.13%和13.65%，上述各项增长指标均超过全国利用外资的平均增长幅度。
6.境外资本流入上海房地产市场的总量超过222亿元。据中国人民银行上海分行的统计，境外资金进入上海房地产开发领域和房地产交易领域的金额呈逐年上升趋势。2002年、2003年和2004年1~11月境外资金进入房地产开发领域的金额分别为109.5亿元、150.0亿元和153.5亿元，而境外资金购买商品房的金额分别为32.2亿元、39.3亿元和68.6亿元。此外，2004年境外机构、个人通过借用外汇贷款结汇后进入房地产开发和购买商品房的金额分别为58.6亿元和52.4亿元。
如果按2004年的规模和2002~2004年的平均增速推算，2005年上海市境外资金进入房地产开发领域的金额约为157亿元人民币，境外资金购买商品房的金额约为100亿元人民币。
7.福建省外商投资房地产企业外汇资本金汇入增长31%。据福建省统计局统计，2005年1~4月福建省外商投资房地产企业外汇资本金汇入1.2亿美元，同比增长31%；外资房地产企业完成开发投资35.7亿元，占全省开发总投资的29.4%。2004年非居民通过境内外汇存款账户结汇在福建省内购房涉及金额达1384万美元。
8.房地产企业借用外债达到80亿美元。据学术界专家钟伟的测算，外资进入房地产行业的方式分为三种：第一种是非居民机构和个人投资房地产；第二种是外资通过外国直接投资方式进入房地产；第三种是外资通过外债方式进入房地产。①考虑到2004年个人结汇高达419亿美元，保守估算，其中通过非居民机构和个人进入房地产的规模大约为100亿美元，这些钱主要集中在销售环节。②2004年通过外国直接投资方式进入房地产的外资规模大约为60亿美元，这些钱主要集中在开发环节。③房地产企业利用的外债等形式的外资在2003年约为54亿美元，在2004年，已经涨至80亿美元左右。估测2004年进入到中国房地产行业的外资规模大约在220亿美元左右，以此计算，外资在中国房地产行业的资金供给占比，估计在15%~18%之间。
三、完善人民币汇率机制和调控房价的政策建议
在当前境外资本大量涌入，人民币汇率改革启动的背景下，若房地产价格还在仍持续不断上涨，境外资本则可通过投资国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来严重的后果，而且会进一步加大人民币的升值预期压力，这是我国制定货币政策和外汇管理政策必须考虑的因素。上述对我国近年部分地区房价与汇价的实证分析表明，房价与汇价存在因果关系，人民币升值预期是诱因，境外资本流入是推力，房价不断上涨是结果。因此，提出以下“房价与汇价双管齐下，本外币政策匹配出台”的若干政策建议。
（一）加强对房地产业资金流动的外汇管理
1.外汇监管部门需要完善境外资本进入房地产行业的相关外汇管理政策。境外汇入的外汇结汇购买房地产金额超过100万美元限额的必须经外汇管理局审批，减少资本过度流入房地产的规模；规定房地产投资利润汇出的最短年限。
2.按资本项目管理原则，对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范，严格管理非居民投资房地产，并对房地产项下违法违规资金加大查处力度，以抑制投机行为。借鉴国际上对外资和个人投资房地产的管理经验。对房地产转让汇兑设置最低年限；限制房地产基金投资比例和汇兑条件；对外资投资房地产和非居民购房在外汇账户、结汇比例、借用外债额度、对外担保等方面采取数量管制措施。
（二）利用利率、汇率及税率“三率杠杆”调控房价
1.充分运用利率和汇率杠杆，调整外汇和人民币利率，缩小本外币利差。调控资本流动的速度和数量，减少利差太大引起短期投机资本冲击套利。抑制人民币升值预期下回流境内套利套汇的投机资本。我国央行加息需要考虑内部、外部多方面的因素。同时应加强利率风险管理，提倡商业银行提供多样化住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。
2.区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对购买第二套住房的购房者，取消税收、贷款利率和公积金提取比例等方面的优惠政策，对于按揭购房的，规定在一定期限内不得转让，以鼓励真实居住需求，引导扩大内需，抑制投机性炒作。稳步推行物业税，并相应取消相关收费。开征物业税，将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
3.为了控制房地产短期投机资本流动，建议适时合理征收国际金融交易税。利用税收体系来减少不确定的资本流动，从而减少汇率和房地产价格等金融要素的波动。
4.征收不动产税来改善地方政府与中央政府在房地产业发展问题的不同利益关系。个人二手住房交易所得应征收20%~40%不同税率的个人所得税，交易纳税有助于遏制投机。
5.对外资投资房地产热点地区开征级差利得税；对购房持有时间未超过规定时限即出售的征收营业税。
6.实行多种形式的房贷利率，降低普通低收入消费者的利率风险。固定利率房贷的好处，是使银行和借款人都能在一定程度上规避利率上浮风险。
7.实行现房销售。目前市场上出现的炒作楼花、房价泡沫等风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，今后条件成熟后应该改期房销售为现房销售。
8.政府采取类似公布物价指数办法，定期公布商品房社会平均成本清单。
（三）积极扩大房市内需缓解汇价和房价压力
汇率升值之后真正的挑战不在外汇市场，而在于是否有相应的内需扩张。
1.要提高居民的购买能力，配合住房改革，多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加大普通商品房和廉租房的建设力度，有效调控高档房土地批租和房屋建设。
2.进一步提高住房公积金比例标准，提高中低收入者的购房能力。
3.降低经济适用房和廉租房税收和相关费用。
4.坚持差别对待原则，对境外企业和非居民用外汇结汇购房的，逐步提高贷款上浮比例和首付比例，例如40%~60%的首付比例。
（四）调控住房建设用地供求量和结构
1.地方政府在土地利用总体规划基础上，根据房地产市场需求和供应变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式和供应时间。
2.切实强化土地利用管理。严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让；加大对闲置土地的清理力度，严格执行土地使用的相关法律规定，制止囤积土地行为；加强房地产开发用地供后监管，保证开发商按土地出让合同约定或国有土地划拨决定书的规定开工建设和竣工验收，并遵守套型面积、销售价格等控制性规定。
3.实行差别地价政策，对于建造高档房和豪宅的土地，政府应实行高价出售，并收取高额土地税。
4.进一步完善土地收购储备制度，引入市场机制开发整理土地，降低开发成本。
（五）拓宽房地产业直接融资渠道
1.稳步推进住房贷款证券化，分散商业银行经营和流动性风险。加快发展房地产信托，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。
2.允许符合条件的房地产开发企业发行中长期公司债券以增加中长期投资资金，支持开发、建筑企业等通过股票市场融资，增强商品住宅建设的资本金。
3.在调控房地产业发展的过程中，对房地产信托基金（RE-ITs）方面，应尽快发展我国的REITs，同时加强管理海外的REITs。要保持我国经济在较长时期内既稳定增长又不至于产生资产泡沫，必须出台有关加强海外房地产资金流入的管理办法，进一步细化对于资本跨境流动的管理细则。
（六）缓解和稳定人民币升值预期
1.加强央行在公开市场对冲操作手段。人民银行可在人民币债券市场进行和在外汇市场通过选择发行有一定财务成本的央行票据进行对冲操作控制外汇占款的刚性增长。适当提高对非居民人民币存款的准备金要求，从而降低银行支付给非居民人民币存款的利率。探讨外汇储备资产证券化、中央银行对商业银行的债权证券化等“证券化步骤”。
2.近期内为稳定人民币汇率可以通过调低综合出口退税率、提高短期资本利得税率、对高息借贷的短期资本流动课以高额利息累进税等税收政策，实现人民币名义汇率稳定而实际汇率升值的效果。
3.维持经常项目下贸易总量及结构性平衡，加速推进贸易和投资便利化，规范和完善服务贸易外汇管理，支持中国企业“走出去”，将一部分外汇储备用于经济和社会发展的战略性任务。
4.逐步放宽资本项目控制，鼓励中小企业、民营企业、风险投资企业争取海外上市。适时推出合格境内投资机构（QDII）。
5.运用国家外汇储备注资国有银行和中资商业银行补充外汇营运资金和资本金。推出保险公司外汇资金买卖和境外投资措施，达到分级储蓄、合理匹配和减轻超额储备对人民币汇率的压力的目的。
6.放宽个人购汇标准和投资渠道，允许个人委托QDII和其他合法投资机构购买外国债券，制定个人对外资产转移的实施办法；运用政策撬动B股市场，增强居民持有外汇资产的意愿。
（七）完善有管理的浮动汇率制
1.适度增强人民币汇率的弹性，外汇储备币种与进出口和外债币种相匹配，适时适度调整外汇储备篮子货币中的各个币种比重。
2.实行人民币汇率目标区间的浮动汇率管理制度。建立国内外经济金融相关和敏感数据库，以此作为确定目标浮动区间的依据。根据不同时期人民币和外汇交易规模、出口换汇成本和资本流动状况，确定干预外汇市场的波动幅度，减少单向波动的市场预期心理。
3.适时调整中心汇率及目标区间的大小。汇率目标区的建立有利于保持货币政策中长期的灵活性和短期的稳定性，可以有效地隔离资本流动对货币政策的冲击。中央银行干预不是使汇率固定在一个水平上，而是按照价值规律在一定波动值范围低吸高抛，熨平超越汇率目标区的凹凸峰值，维护汇率稳定。
4.培育外汇市场主体和增强市场功能。增加交易主体，培育更多有实力的商业银行，允许部分实力较强、风险管理机制较完善的非银行金融机构进入银行间外汇市场，活跃外汇市场交易；增加外汇交易品种，开发市场避险工具，进一步推广远期结售汇试点，建立远期外汇市场，开发外汇远期、货币互换、期货和期权等金融避险工具；引进交易商制度，提高外汇市场运行效率和流动性，在银行间即期外汇市场上引入询价交易方式（OTC方式），银行间外汇市场交易主体既可选择以集中授信、集中竞价的方式交易，也可选择以双边授信、双边清算的方式进行询价交易。
（八）建立房地产市场资金流动的监测预警和风险分散机制
为防止境外资本流入房地产而引发的各种风险，要加强对境外资本流入房地产市场的监测和预警，进一步完善对境外资本在国内交易房产进行监控，建立房地产交易风险防范机制。
1.建立境外资本流动和房地产交易监测综合指标体系。根据境外资本流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的预警监测评价指数体系。
2.加强对异常外汇资金流动的监测，包括对个人外汇收支、非居民投资房地产、离岸金融、贸易信贷等重点资本流动项目加强管理。
3.对省际、区域和国境之间的境外资本流动数量、规模、结构进行动态监测和分析。建立抽样调查统计模型，了解境外投资者的预期心理偏好，对房地产市场与汇率的相关性进行定量分析。
4.健全房地产市场信息系统和预警预报体系。加强商业银行外汇电子交易联网、房屋产权档案区域联网，防止外资炒房。加强对房地产市场监测，全面及时掌握市场运行态势，研究制订房地产市场调控和加快住房保障体系建设的政策措施。
5.加快建立住房抵押贷款保险制度，实现贷款项目风险的统一平衡和管理，分散风险，消化损失。重点研究推进贷款人定期信用人寿保险和抵押贷款购房履约保证保险业务，充分发挥房贷保险的风险分担职能。
