第56章 房价的事应该总理说了算

2010年4月16日，“差别化房贷政策”终于出台。首套自住房且面积在 90平方米以上的，贷款首付比例不得低于30%，贷款购买第二套住房，首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

新政会在市场上产生多大影响？媒体叫好声一片。《新国四条打压楼市弹不虚发》、《新国四条问世楼市再来警报》、《新国四条为疯狂楼市治瘟》。影响果真如此大？我没有那么乐观。对于一些报道所说的“新政会加速房价拐点的到来”，我更是表示怀疑。

理由是：第一，中央的政策是遏制房价上涨过快，或许也不希望看到它下跌，毕竟房地产业关系到几十个行业，毕竟，中国能率先走出危机，房地产功不可没。第二，提高首付比例对购房者的实际影响到底并不大。有分析师算过一笔账，如果有购房者首次置业，购买一套90平方米以上的商品住宅，总价100万元，贷款30 年。按照原来的有关政策，最高可贷 80 万元，7 折利率，月还款3892.8元；根据新的政策，最高可贷70万元，7折利率，月还款3406.2元。如果购买的是二套房，总价100万元，贷款30年。按照原来的有关政策，可贷60万元，8.5折利率，月还款3238.8元；根据新政，可贷50万元，1.1倍利率，月还款3171.5元。利率虽然提高，但按揭还贷的压力反而小了。第三，新政虽已出台，执行还是个问题。利益面前，银行会不会变通？这样的变通此前不是没有。第四，流动性过剩仍然是个问题。目前的房贷新政仅仅针对个人房贷，并没有改变货币流动性泛滥。前三个月的新增贷款仍然达到了2.60万亿元，而全年计划贷款额度仍然高达7.5万亿元，加上去年的10万亿的贷款和4万亿的投资，在市场上流动的货币实在是非常非常的充裕。第五，对于真正的炒家投机者来说，新政影响可以忽略。比如说动不动就要买七八套的温州客，手里不缺钱，买房经常是一次性付款。所以，对他们几乎不会有影响。

新一轮调控会不会导致新一轮更快的上涨？我的答案又是否定的。首先，虽然提高首付之类的政策暂时影响不大，但多少它还是产生了影响，特别是二手房影响更大，更重要的是，它还会引发心理上的猜测，更多的新政会不会出台？其次，国务院常务会议确定的国四条新政还有更重要的：增加住房建设用地有效供应；实行更加严格的差别化住房信贷政策；加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。光土地供应，国土部门确定的2010年住房供地面积接近2009年的3倍。增大供应一定能改变供求关系，这恐怕是最基本的经济学常识。所以我理解，这次的政策既有堵，又有疏，有望产生“精确制导”的效果。第三，继国务院常务会议之后，为期一天半的全国人大财经委一季度经济形势分析会议如期结束，包括国家发改委、财政部、人力资源和社会保障部、商务部、中国人民银行、统计局等多个政府部门参会。据报道，会议讨论的焦点集中在对房地产市场的调控手段和时机上。全国人大财经委副主任委员贺铿表示，委员们关注的焦点在平抑房价方面，预计后续会有一系列相关措施出台。另一位副主任委员乌日图也说，“要像应对金融危机对我国经济影响一样来高度重视房地产市场和住房价格问题。”

总而言之，言而总之，这房价的事，不能让总经理说了算，而应该是总理说了算。