投资商铺五大常胜秘籍
在经济超速发展过程中，尽管各种形式的投资渠道频繁推出，但作为固定资产的商铺投资，依然以其稳健的投资性成为世界各地投资者持久不衰的选择，近年来商铺投资之风已达到高潮。无论是个人，还是专业公司，以及近年来风靡全球的房地产基金，都无一例外地加大了对房产物业的关注与投入。但是，当房地产投资热持续升温的时候，一些商铺投资在2002 ~ 2001年出现了过热的无序化发展，一些缺乏开发和经营管理经验的开发商表露出强烈的过度经营倾向，不诚信经营、向投资者开空头支票、过度渲染商铺价值及投机性等行为，让刚刚兴起的商铺投资潮流受到了严重打击，以致出现了商铺投资质量大幅锐减的状况。针对目前很多投资者想做商铺投资却又心存顾虑的现状，接下来我们归纳总结出了商铺投资五大常胜秘籍，帮助投资者解决这一头痛的难题。
（1）鉴别投资回报合理性
任何事情都要讲究一个度，商铺投资更是如此。那么什么样的投资回报才算合理呢？
首先是回报率。当前市场中有一些物业为了快速收回资金，所宣称的回报率几乎五花八门，许多超过10%，有的甚至高达15%。世上果真有如此好事吗？时常可见的投资纠纷无不说明，超常规的高回报往往是开发商诱惑投资者上当的一种伎俩。
其次是回报资金以什么样的方式交到投资者手中。投资回报不是一个虚拟的概念，一定要遵循资金投入与资金收益形式对等的原则。非现金的物品或其他有价券都不能算做合理的投资回报形式。既然是投资，就得讲求公正、平等的回报方式及原则，约定的投资回报必须以严格的方式来督促、规范，以保证按期、足额、现金形式支付。
最后是约定回报时间。因为许多商铺投资者多为非物业使用投资，通常将投资物业交由经营管理公司统一经营出租，所以一定要考虑合理的委托出租及投资回报时间。因为商铺投资，要涉及相对较长时间的稳定经营商家、逐年浮动的租金以及本身房产物业增值所带来的价值变化等因素，所以长时间、形式单一的委托经营模式，以及固定的资金回报比例都不符合投资规则。就与开发商约定的回报时间而言，通常以10年期限为宜，这样双方的可控性都能大大增强。
（2）开发商实力与开发业绩并重
但凡房地产企业要销售楼盘，都很注重企业实力与信誉的宣传。但是，作为普通投资者掌握的信息毕竟有限，无法全面知晓大大小小成千上万家房地产企业的经营发展情况，这给大众投资者辨别旺铺与否带来了一定难度，同时也给一些企业创造了夸大宣传的空间。在这种状况下，最理性、科学的投资选择便是：既要看开发商实力，更要看开发商过去所开发经营的楼盘实例。
拥有成功开发经营案例的开发商，不仅实力与信誉得到认可，并掌握有成功运作的经验。他们最清楚什么样的产品才能受到投资者欢迎，最清楚如何运作才能保障投资者的利益，也更清楚只有满足了投资者、经营者的各方利益，才能保障自身企业的持续开发与发展。尤其是商业地产这类专业性很强的物业，更需要开发商在这个领域内的独特经营能力、经验以及社会资源。
（3）理清投资担保机制
很多投资产品在销售之初都会有各种形式的无风险甚至低风险承诺，但投资者千万不可就此头脑发热，因为许多承诺往往是建立在对未来预期的一种假想中，暗藏的危机非常之大。近年来，一些开发商为了急于收回资金，采取了成立资产管理公司担保、委托银行理财等多种方式，建立起一套看似很公平合理的担保机制，但当出现了问题后却不顾投资者的利益而不信守承诺。以往各种实例均证明了许多方式不过是开发商的自圆其说，真正抗风险的担保无从谈起。什么样的承诺和投资保障体系才算完善呢？
首要的是关于商铺的所有手续及承诺都必须经得起法律的考验，因为即使出现问题，投资者还可以根据相关约定向开发商追讨损失。受法律保护的投资，相对来说风险系数要小得多。目前有一些商铺采取将承诺的投资回报率写进合同，并在公证处进行公证等方式，也不失为保障投资者利益的有效途径。
（1）认真把握物业本身价值
房产的价值除了建筑物本身外，还主要体现在物业口岸以及是否具备经营性并能够持续、良好地经营。对于商业经营性的商业物业，不同的物业规模及类型决定着不同的商业形态，相应地就需要不同性质的口岸。
作为住宅底商，一般只能满足社区小商业配套，小区居住人口规模及便捷的交通路线将决定其口岸优势。
作为社区型中小商业卖场，主要满足周边多个居住社区居家生活型消费配套，相对集中了数量庞大的居住人口、方便通畅的交通和人流、相对稳定的片区规划建设，以及合理科学的卖场经营配套设计，这些都决定了该类商铺较长时间的口岸优势，并不随时间的延续而降低商业吸附力。
而作为市区集中的超大型商业圈，口岸就是其所处商圈的核心地位。这类大型商业物业受口岸、商圈商业氛围以及经营商家品牌等各种因素影响较多，一般物业投资总价高，经营前景受多方因素影响较大，一般人很难准确地把握其投资方向，这样的商铺往往适合大手笔投资机构长线持有。
除了口岸之外，一个良好的商业物业，还得具备良好的经营性。由于现行市场中出售的商业物业多为在建而尚未投入经营的，同时许多人又很难具备专业的眼光判别其未来的投资潜力，所以很多投资者习惯于通过周边人群数量和物业规划形态来预估其未来的各种经营用途，从而大致确定其投资性能。这种预估测算方式本身就具有一定的风险性，尤其是许多非专业投资者轻易难以把握。建议投资者多选择已经投入经营，且具有良好经营势头的商业物业进行投资，将自己的风险降到最低程度。
（5）挑个优质承租人是商铺投资获利的关键
投资位于商厦内部的分割铺位，相对来说，所面临的风险会较一般情况下的投资多一些。因为位于商厦内，所以商铺经营会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。
投资此类商铺首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。不要急于入手刚刚空租的位置，因为这些铺位的位置大多不够理想。此外，全部是出售的铺位，统一规划管理难度比较高，通常会在同个楼层品牌档次参差不齐，在这种情况下，经营总是逐渐向低档靠拢，因而尽量规避定位高档货品，从而降低商铺经营的换手率。
当然，每一个投资商铺的人都希望自己的店铺能够生意红火，但经营上的失误或者竞争对手的存在都会给商铺经营带来风险，从而使承租者因亏本而选择退场。此时作为投资者所面临的风险是：第一，他可能已经拖欠了好几个月的房租；第二，寻找新的租户不可避免地要增加铺子的空置期，以及需要支付的佣金；第三，因为上一任经营者的失败，大大影响到继任承租人的信心，对新的租金会产生影响；第四，也许会因为拖欠房租而卷入法律诉讼。所以，在投资商铺以后，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意，对投资者来说十分重要。
商铺投资不只看宣传
“商铺银行，投资零风险”、“实行12年返租策略，年回报8%，12年赚一铺”、“投资15万元，赚298万元”、“一切以赚钱为基本原则”……在各种广告载体上，常能够见到一些商业地产项目如此进行销售宣传。承诺能在3年中收回商铺投资成本，商铺的宣传册上描绘着周边的远景规划……面对五花八门的商铺推介，一些投资者几乎被迷花了眼睛。在这些推介里，到底是馅饼还是陷阱？
提醒投资者要保持警惕，在目前房地产市场尚不成熟的条件下，这样的宣传只能停留在“神话”的层面上，实现的概率几乎是零。
（1）“迷你”商铺赚大钱
一开发商向投资者推介：小商铺的回报率比大商铺高。如果用手上的30万元购买一个市中心的面积为15平方米的迷你商铺，然后再将这个“迷你”商铺租出去，每个月的租金就能收到2万多元。
并不是所有的商铺都是越“迷你”越好，最主要看商铺周边的商业配套以及所经营的业态。尤其对很多社区商铺而言，只有具备适中的面积，才能开设一些社区商业的连锁便利店。
（2）轻轨站头就在商铺边
王先生在一新兴居住小区的商铺宣传册上，看见一个轻轨站头的标志似乎离小区近在咫尺。销售小姐在推介时，也毫不含糊地介绍该小区离轻轨只有不到10分钟的步行距离。可实际上，这条轻轨要到2019年才开始建造，等到投入使用大概要在10年之后。如果一冲动买下，这个商铺就要在自己手上捂上10年才能捂热。
如今很多开发商提早透支了很多交通规划，投资者面对开发商所设计的美好蓝图很容易失去理智的判断。建议投资者最好到实地进行查看并咨询相关政府部门，得到比较可靠的信息后再作抉择。
（3）商铺傍着美景
某开发商称旗下商铺旁边是一个规划中的风景区，该景点人气旺盛，能给商铺带来巨大的客流。但对于诸如商铺规划、商铺业态发展等信息，开发商却三缄其口。
购买此类商业房产，投资者不能仅仅看景色是否美丽，还要看景区内涵是否吸引人。尤其是针对这种“话只说三分”、“有所保留”的开发商，投资者更要提防他们的项目是否真的具备良好的前景。
（1）看周边房地产发展趋势
对于门面房投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程外，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的情况及趋势将对商铺的价值起到核心做用。
我们所谈的周边房地产项目包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、分析配套设备、政府规划性景观项目等各类房地产项目，那些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，添加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目的增值将是必然的。
商铺投资者如何判断拟投资商铺未来周边房地产发展的趋势呢？不同的商业房地产项目，其所面临的周边规划差别很大，投资者必须结合具体项目具体进行个案判断。
以上对商铺投资原理中的各项参数进行了简要介绍，如果商铺投资者在商铺投资过程中能够将上述各因素都搞清楚，相信其投资是不会失败的。
淘二手商铺“六步走”
除了新兴的房产物业，投资者不妨注意那些二手商铺的动态，其实二手商铺也是有金可淘的。在京沪穗等一线城市里，有为数不少的二手商铺进入房产交易市场，其中不乏一些成熟的街铺，这对于投资者来说，除了直接从开发商手中购买新开发的物业之外，二手商铺也是不错的选择。
二手商铺的投资潜力清晰可见，因此投资者可多加关注，但其投资方式应与一手商铺有所区别，其中还是有着不少的投资选择技巧。相对一手商铺来说，投资二手商铺有着诸多的不同，比如如何考察商铺的实际价值，其交易环节要规避的风险有何不同等。
投资二手商铺实际上比投资新物业需要更加专业的眼光。投资二手商铺需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。在此结合具体案例，重点介绍如何考察二手商铺价值、了解规划变更等六个方面的内容。
（1）商铺性质要了解
商铺土地用途要了解清楚，以免留下后患。
江先生在专家的建议下，决定再了解一下商铺的土地用途。因为他了解到，目前市场上有一些商铺原来是住宅，后来是通过“居改非”，改变土地的使用性质而成了商铺，他想要了解清楚，以免日后与邻居发生矛盾。
目前有些地段的商铺是通过“居改非”改造而成的，但土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”价格出售，投资者购买的时候就要特别注意了。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”，日后可能面临商铺被取消的风险。
因此建议在签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式。而如果是私自“居改非”的，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以建议不要购买此类商铺。
（2）价值评估要精确
有别于一手商铺，二手商铺的价值是可以评估的，而对于投资者来说，如何精确地确定二手商铺的价值，这关系着投资的成败。
江先生手中有一笔闲钱，股市风险加大，他想投资商铺，沪上一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺，对方报价15000元／平方米，江先生在专业人士的建议下，决定先对商铺进行考察，以便确定其价值。
投资二手商铺是一项非常专业的投资，为了控制风险，首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者仅仅根据人流量的多少来决定商铺价值的大小，这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力，而这会影响到商铺的经营状况，进而影响到商铺的投资收益。
