四、投资性房地产转换的比较
（一）转换类型的比较
CAS3规定，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变满足下列条件之一的应当将投资性房地产转换为其它资产或者将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用；②作为存货的房地产改为出租；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；④自用建筑物停止自用，改为出租。FRS140增加了：①为销售而开发，相应的投资性房地产转换成存货；②与另一方开始一项经营租赁，相应的由存货转换成投资性房地产；③结束建造或开发，相应的由在建或开发的房地产转换成投资性房地产。由此可见，FRS140的转换类型比我国更加详细和丰富。
（二）转换会计处理的比较
CAS3规定，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。FRS140在这方面的规定与我国的差别较大，FRS140分别规定了存货、完成的自建投资性房地产与自用房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产的处理原则，具体规定如下：
⒈对于将存货转换成按公允价值计量的投资性房地产，转换日该房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额应确认为损益。将存货转换成按公允价值计量的投资性房地产的会计处理与存货销售的会计处理一致。因为存货的最终目的是出售，因此将存货转换为以公允价值计量的投资性房地产时，对该存货视同销售。
⒉当主体完成一项按公允价值计量的自建投资性房地产的建造或开发活动时，在完成之日该项房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额应确认为损益。
⒊如果一项自用房地产转换成按公允价值计量的投资性房地产，主体应在用途改变之日，对该项房地产的账面金额与其公允价值之间的任何差额，采用与不动产、厂场和设备准则中价值重估相同的方式进行处理。对重估价与资产账面金额之间的差异作如下会计处理：①如果重估引起资产账面金额增加，增值额应直接贷记权益中的“重估价盈余”科目。但是，就同一资产而言，该增值中相当于转回之前确认为损益的重估价减值的部分，应确认为损益。对于产生的账面金额的增加额应按下列规定进行处理：增加额中相当于转回以前该项房地产的减值损失部分，应确认为损益。确认为损益的金额不得超过将账面金额恢复为如果以前没有确认减值损失应当确定的账面金额（扣除折旧后的净额）所需要的金额。同时，增加额的剩余部分应直接作为重估盈余贷记权益类科目。对于投资性房地产的后续处置，包括在权益中的重估盈余可以转为留存收益。从重估盈余向留存收益的转换不通过损益。②如果重估引起资产账面金额减少，减值额应确认为损益。但是，就同一资产而言，在现有“重估价盈余”科目的贷方余额范围内的减值应直接借记“重估价盈余”科目。
五、投资性房地产处置的比较
FRS140规定，当投资性房地产处置或永久退出使用，且预期没有来自处置的未来经济利益流入时，应终止确认投资性房地产（从资产负债表中消除）。投资性房地产的报废或处置的净处置收入与该项资产的账面金额之间的差额，确定由此所产生的利得或损失，并应在收益表中确认为收益或费用。CAS3的规定基本一致。
六、投资性房地产披露的比较
CAS3要求企业应当在附注中披露于投资性房地产有五个方面的信息：一是投资性房地产的种类、金额和计量模式；二是采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；三是采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；四是房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；五是当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。FRS140在信息披露方面的规定比我国会计准则更加详细，主要增加了：一是收益表的相关披露内容，包括来自投资性房地产的租金收益以及相应的修理维护费用等；二是即使采用成本计量模式，也要披露投资性房地产的公允价值。
七、比较的启示
通过以上比较我们可以清楚的看到中马两国投资性房地产准则的主要差异，通过比较我们也发现FRS140值得我国借鉴的地方：
（一）适当扩大投资性房地产的范围。
我国的投资性房地产包括三类：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已经出租的建筑物。马来西亚规定除此之外还包括融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产。这是由于我国会计实务中的融资租赁主要是动产房地产等不动产的融资租赁，很少见而经营租赁租入的房地产承租方不入账。但是会计实务当中确有这样一些房地产的存在，我国的投资性房地产准则规避了对这些房地产的规范，一定程度会导致该类会计信息没有得到应有的反映。
（二）逐渐鼓励企业采用公允价值计量投资性房地产。马来西亚在对投资性房地产的计量上，推荐采用公允价值模式。公允价值是对历史成本的补充计量，共同成为会计主要的计量属性，公允价值的使用使得会计信息更具有决策的相关性。投资性房地作为一种投资资产，公允价值计量能够较好地反映投资性房地产的市场价盈利能力。因此，我们应重视对公允价值的研究。同时，我国应加速完善资本市场和产品市场。尤其是在我国逐渐鼓励应用公允价值模式的趋势下，我们应努力做到使投资性房地产的重估价必须公允、透明，防止企业利用公允价值操纵利润的现象。
第四节中马固定资产准则比较
中国—东盟自贸区组建以来，双边投资发展势头迅猛，在此情形下，无法回避的东盟各国之间会计与财务问题就日益凸显出来。对于准备同东盟各成员国进行投资贸易的潜在企业，或需要进一步增大对东盟贸易或投资的企业，也需要了解和解决相关会计与财务问题。2009年，中国已经是马来西亚第一大进口国和第二大出口国。但是由于中马两国特有的会计环境，两国的会计准则还存在着差异。本文将对我国固定资产准则（《企业会计准则第4号－固定资产》，简称CAS4）与马来西亚不动产、厂场与设备准则（《财务报告准则第116号－不动产、厂场和设备》，简称FRS116）进行比较，分析其差异，并就两国准则的差异进行理性思考。
一、中马固定资产准则发展历程
（一）我国固定资产准则发展历程
2001年11月财政部以财会〔2001]57号文件颁布了《企业会计准则——固定资产》，这是我国的第一个固定资产准则。到了2006年我国又颁布了新的会计准则，对2001年颁布的会计准则（简称为原会计准则）进行了较大的修改。我国2006年颁布的《企业会计准则》包括1个基本会计准则和38项具体会计准则，基本涵盖了目前国际财务报告准则的大部分内容。《企业会计准则第4号——固定资产》，即CAS4，是在充分借鉴《国际会计准则第16号—不动产、厂房和设备》（简称IAS-16）的基础上进行修订的。
（二）马来西亚固定资产准则发展历程
马来西亚现行的《财务报告准则第116号－不动产、厂场和设备》，即FRS116，是其较早建设的一个准则，其发展历程与其财务报表准则的发展历程一致。从1979年开始，马来西亚成为国际会计准则委员会的成员，此后不久，大多数但非全部的国际会计准则被马来西亚所采纳。2004年，马来西亚会计理事会发布了一揽子针对会计准则改进的征求意见稿（亦称为“MASB改进措施”），这些措施直接影响到当时已发布的13项会计准则，并使已发布的会计准则与当时相应的国际会计准则的变化相一致。2005年，马来西亚会计准则理事会（MASB）宣布只对国际财务报告准则（IFRS）中不适用于本国的内容进行修改，本国不再制定新的会计准则。
二、中马固定资产准则比较
（一）固定资产准则规范范围的比较
CAS4规范固定资产的确认、计量和相关信息的披露；但不涉及投资性房地产的建筑物和生产性生物资产。FRS116准则适用于不动产、厂场和设备的会计处理，认为不动产、厂场和设备属于非流动有形资产，即是用于生产性或其他生产能力的资产，其有实物形态。无形资产是诸如专利权、特许专营权、商标权、研究及开发成本，其没有实物形态；长期投资是企业投资到别的企业的证券，如股票和公司债券，这些资产作为金融资产。无论是无形资产还是金融资产，都不属于非流动有形资产，不在FRS116准则规范。
由上可见，FRS116准则规范的范围与CAS4准则规范的范围大致相同，也均不包括作为投资性房地产的建筑物和生产性生物资产。
（二）固定资产确认的比较
⒈初始确认
CAS4会计准则规定固定资产同时满足如下条件的，才能予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
FRS116规定，确认一项资产为不动产、厂场和设备，两个标准必须符合：
（1）未来的经济利益能流入企业；企业必须要确定未来的经济利益要流入企业。企业要估计与利益流入有关的确定性程度。当企业能拥有与资产相关的报酬，并分担与资产相关的风险时，这种确定性就是明确的。换句话说，风险与报酬就要转移到企业。风险就是对资产的维护负责，就是使资产处于一个好的状态，报酬就是资产报酬的绝对拥有。
（2）成本能可靠地计量；当有交易事项的时候，如用现金购买资产，第二个确认的标准就满足了。但是，当资产是非货币取得或是自建时，成本可能不是很明显（但是可以确定）。所有发生以取得、建造的成本，和发生的后续增加、置换零件或服务成本都必须符合确认的标准，以便确认为不动产、厂场和设备。
可以看出，对于固定资产的确认的基本标准，CAS4与FRS116是基本一致的。
⒉确认时的辨认
在这方面，FRS116的规定要比CAS4的规定详细具体，便于操作判断：
FRS116强调，大多数的资产易于辨认，如房屋。但是，一些资产可能是不重要的，所以把这些小资产作为单独的资产记录是不明智的。如，一组资产如工具、刀具、书本和模具和冲模独自可能是不重要的，但是可以合计起来，确认的标准就运用于整个合计数。
另一方面，FRS116规定一个庞大的资产可能要分为组成的零件并按多个资产进行核算。例如，一艘船可以分为三个部分，如甲板和船身、船仓和娱乐区间，以及动力系统。细分是为了记账的目的，因为每个部分的维修及经济寿命是不一样的。同时，当对资产的零件进行置换是，对一项庞大资产的零件进行细分更加方便。但是在支付一项庞大资产的价格时可能没有显示每个组成部分的成本。在这种情况下，企业要按合理的方法对成本进行分配。对一些大型资产，分配成本不成问题，因为成本可以辨认，如购物中心、电梯和自动电梯系统。
当企业要在超过一个周期内使用主要的备用零件和备用设备时，这些资产就归为不动产、厂场和设备。同样，如果一些备用零件和维修设备的使用只和某一项不动产、厂场和设备有关，它们同样被看作是不动产、厂场和设备。其他备用零件和维修设备列为存货。
⒊后续确认
CAS4规定与固定资产有关的后续支出，其确认原则和初始确认原则是一致，看其支出会给企业带来额外的现金流，可以的话，资本化；否则，无论其金额，费用化。另外，我国准则应用指南规定固定资产的大修理费用和日常修理费用，通常不符合规定的确认条件，应当在发生时计入当期管理费用，不得采用预提或待摊方式处理。
FRS116规定在资产确认之后，企业可能发生额外的成本。其中的一些成本可能仅仅是维修成本，而另一些可能产生未来的经济利益。日复一日的维修成本不能资本化，但是可以冲销。那些符合初始确认标准的支出可以资本化。
可以看出，两国在后续确认的原则上要求是一致的，我国准则与马来西亚准则在固定资产的大修费资本化方面仍存在差异。
（三）固定资产初始计量的比较
⒈初始计量的原则大同小异
CAS4规定，固定资产应当按照成本进行初始计量。外购固定资产的成本包括买价、增值税、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前发生的可直接归属于该资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。确定固定资产成本时，应当考虑预计弃置费用因素。
