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第6章 大趋势,中国二线城市新排行

在2030年前的20年中,中国的城市地价与房价都仍将处在强劲上涨的时间段内,而且会比进入新世纪以来的十年上涨得更强烈……

1. 中国崛起的二线城市群

2010年,美国《外交政策》杂志刊发文章预测,未来20年世界将经历规模和速度均前所未有的城市化扩张。然而,并非所有国家都会参与这一进程;正在崛起的亚洲,特别是中国和印度两国将在新的城市化时代中扮演重要角色。

20年后,亚洲一半地区将实现城市化,近10亿人从农村向城市迁移,数以万亿计的资金将用于修建道路、电力和供水系统以及发展社会服务。中国和印度将在全球新一轮城市化进程中占据40%的份额,但两国应对这一变化采取了不同的策略。中国已经有系统的计划,开始规划土地和建造交通网络,而印度并没有做好足够准备。

20年后,亚洲城市人口占全球城市人口比例将由1950年时的1/3增至55%,印度和中国将拥有全球30%的城市人口。20年前、当前和20年后世界城市人口总数分别为20亿、32亿和47亿,同期亚洲城市人口数量为8亿、16亿和25亿。

短短20年里,中国人口超过4 000万的城市地区数量将达到44个,印度将拥有11座这样的城市。谁将居住在这些城市里呢,中国居民主要是来自农村地区的移民,印度则主要是新增人口。20年后印度55岁以上人口比例为16%,中国是28%。

到2025年,70%的中国人将生活在人口数量过百万的城市里,印度的这一比例为47%。到2030年,中国将拥有人口过百万的城市221座,新增城市居民4亿,超过美国全国人口。印度人口过百万的城市将达68座,新增城市居民2.15亿,超过西班牙全国人口。

如果保持目前的发展趋势,中国未来20年需要新增400亿平方米的商住综合建筑,相当于每两年增加一座纽约城。印度则每年需要新增7 000至9 000万平方米的建筑面积,相当于每年两座孟买或一座芝加哥。

未来20年中国需要新增建筑面积400亿平方米,相当于10个纽约或瑞士全国面积;印度需要新增14至18亿平方米,相当于4个纽约或科威特全境。

中国已经计划在170座主要城市修建新的地铁、公路和高速铁路,北京在2004至2006年期间仅城市交通支出就增长了近50%。相比之下,印度交通基础设施建设的支出急需提高。以该国目前地铁和道路建设速度来看,印度即将遭遇大范围的交通拥堵。要适应目前城市化发展速度,印度需要每年修建 350至400公里的地铁线路,而这是过去10年中修建能力的20倍投入。

城市化进程需要巨额资金投入,未来20年中国需要投入35至40万亿美元,印度的花费为2.2万亿美元。两国需要在教育和医疗卫生等方面投入巨资。由于65岁以上人口数量翻番和大量城市移民出现,中国在医疗卫生方面的支出占GDP比例将由19%上升至21%。尽管中国经济实现快速增长,要承担这一开支也并非易事。中国许多大城市能够在资金方面实现自足,但其他小一些的新兴城市仍然存在赤字。印度的城市开支相比于国际标准仍非常低。

居民

中国和印度的大城市将迎来越来越多的中产阶层,创造出比如今的日本和西班牙更大的消费市场。中国城市中产阶层家庭数量将增长3倍,印度将增长近4倍。 印度年收入超过100万卢比(约2.2万美元)的城市家庭数量将达到1100万,超过澳大利亚全国家庭总数。城市化进程加快将拉大农村和城市地区之间的贫富差距,中国和印度城市人均GDP将分别是农村人均GDP的3.5倍和5倍。

城市就业将比农村地区更加普遍且收入更高,中国年增长26%的大学毕业生大部分会在城市工作,印度城市新增就业职位的3/4在服务部门。

即使中国和印度尽可能多地修建铁路、公路和地铁,仍将无法满足城市化发展和汽车数量激增的需要。过去20年,中国汽车数量增长速度是道路承载能力的3倍,北京市内车速已下降到不足伦敦的一半。印度的前景更糟,如果该国城市基础设施投资按照预期20年3 000亿美元的速度进行,全国交通将陷入停滞状态。

以目前投资速度计算,到2030年印度城市将面临公共服务危机,需要3 800万套住房,每天有1 090亿升污水得不到处理,每天缺少940亿升用水,每年有820亿吨垃圾待清理。

市政

中国城市化最大挑战可能要算水供应了,目前70%的用水需求来自农业,但城市消费者和商业企业需求正在增加。相比于总水量,水资源分布不均问题更明显,未来数年需要花费超过1 200亿美元用于水资源的运输、存储和管理。在印度,大多数城市基础设施部门未来几年里都将出现服务能力不足的问题。

2009年,总部位于美国的麦肯锡全球研究院在一项中国城市化报告中预测,在未来20年内,中国城市40%以上的人口将由移民组成,当地政府向市民提供服务的能力将面临巨大压力。在现有1.03亿城市移民的基础上,在2025年前,中国城市还将面临另外2.43亿移民涌入,导致城市总人口接近10亿人。

报告预测,在更集约化的城市化模式之下,到2025年,中国人均国内生产总值将提高20%,因为大型城市的生产率通常更高,能源利用效率也将提高20%。这一模式还能降低城市发展占用的可耕地面积。为应对这些日益加剧的压力,中国应摒弃当前更分散化的城市化模式,转而采用更集约化的模式。中国当前的模式形成了成百上千的中型城市,并导致了中国标志式城市的无序扩张,而集约化模式则强调城市数量更少但规模更大。然而,鼓励发展大型城市也将带来一些弊病,例如空气污染加剧,而中国繁忙道路上的交通拥堵状况也将更严重。

麦肯锡预测,在2025年,中国将发展出11个经济聚落,其中包括沈阳、大连、青岛、济南、西安、郑州、长沙、厦门、福州等城市,各自带动旁边数个的城市发展。8个超级城市将在2025年诞生,分别是北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆和成都等8个人口超过千万的巨型城市。中国将出现221个100万人口的大城市,23个500万以上人口的大城市。在十年内,中国数亿人将跻身上层中产阶层。到2025年,该阶层的人数将高达5.2亿,涵盖中国城市人口的一半以上。

目前,中国家庭会将税后收入的1/4存入银行,这是世界上最高的存款率之一。中国高储蓄率的两大原因是对医疗保健和退休养老的担心。在未来的20年内,城市消费者在食品上的消费将以每年6.7%的速度增长,保持其在消费大类中的首要位置,并使中国成为全球增长最快的食品市场之一。但其他消费大类增长得更快,因此食品所占的消费比例将有所下降。住房和医疗保健将成为两个增长最快的消费大类。到2025年为止,这两项支出加起来将占到家庭预算的16.6%。

2. 2030,中国地价预测

2010年6月,中国宏观经济学会秘书长、经济学家王建撰文预测,在2030年前的20年中,中国的城市地价与房价都仍将处在强劲上涨的时间段内,而且会比进入新世纪以来的十年上涨得更强烈。中国地价将以11%的速度递增,在2030年左右,中国将到达人口高峰,全国平均楼价将从现在的4 000元/平方米,涨到3万多元/平方米,即现在的十倍左右。15亿人口中将有12亿城市人口,城市化率超过80%。

目前如果不算进城打工的农民,当前真正的城市人口只有4.5亿,因此在未来20年将有接近8亿人要进城,是目前城市人口的两倍,而同期的经济总规模也将增长13倍,但是同期内的城市土地可供量仅能增长48%。

2005年,中国城市人口(为非农人口)为3.58亿人,当年城市建成区面积为3.25万平方公里,城市人口人均占地水平为91平方米。按城市建成区人均占地与城市间交通网络人均占地大体为6∶4的比例计算,交通人均占地为61平方米,则2005年城市人口人均占地为152平方米。

到2030年,按人口15亿和80%的城市化率计算,将比目前新增约8.5亿城市人口,如果按2005年的平均城市化占地水平计算,将需占用1.9亿亩耕地。

全球粮价上涨将再次抬升地价,土地是不可再生的资源,房价上涨与地产商“捂地”行为有关,但是捂地行为是建筑在资源短缺的基础上,地产商正是由于清楚地看到了土地的长期稀缺性,才敢出巨资大量囤积土地。未来20年中国的非农土地供给只有2 000多万亩,分配到中国的几百个大城市,其中的大部分还要用到工、商、医疗、文教和城市基础设施建设中去,能分配给房地产业的很少。关于2030年以前中国非农土地的可供量目前还有很多争论,在未来,中国政府将继续执行18亿亩耕地红线不能碰的原则, 2030年中国将达到15亿人口,自1998年以来,中国人口增加了8 713万人,增长了7%,但粮食产量仅增长了3.6%,刚刚超过人口增长率的一半,如果按照目前的粮食增长速度,到2030年中国的粮食总产量仅能增加到5.7亿吨,即有1.8亿吨需要进口,这已经相当于一年全球粮食贸易量的80%了,由于粮食是最重要的民生产品,中国占有如此大的世界进口份额是不可能的。

土地产出率与地价上涨率具有一致性。如果是计算地价增长率,应该比房价增长率更接近土地产出率的增长率。根据汇丰银行的研究报告,其中估计2008年中国的地价总值是100万亿元人民币,如果按2008年全国城市建成区面积3.63万平方公里计算,中国城市当年每平方米的平均地价就是2780元。

测算2030年的中国GDP总值,2000年以来,中国GDP的平减指数年均为4.2%,由于次债危机爆发后世界各国政府为了刺激经济复苏大量印钞,而世界经济可能仍处在低迷期,因此未来20年内的通胀率应该大于前十年。因此,未来20年中国的GDP平减指数测算为年均4.5%。由于中国城市化严重滞后,其中包含了巨大的需求增长动力,因此以未来20年的经济增长率按偏于保守的8%计算,2008年的现价GDP是30.1万亿元,则到2030年中国的现价GDP总值就是430万亿元。

在5.35万平方公里面积上产出430万亿元经济总量,则到2030年中国城市单位土地的GDP产出率就是80.6万亿元/万平方公里,是2008年的9.7倍。这个增长倍数也就是地价增长倍数,即到2030年中国的地价基本上是目前的十倍。如果2008年中国地价均价是2 780元/平方米,则到2030年就是2.7万元/平方米,这个城市土地均价乘上全国城市面积,就是到2030年中国的地价总值,是1 445万亿元。

根据经济数据,日本在1990年地产泡沫高峰时,人均GDP30 000美元,东京城区房价均价20000美元,全国的城市地价总值约24万亿美元,比1985年广场协议后增长了1.4倍,如果挤掉泡沫,日本正常地价总值应在10万亿美元左右。中国的国土规模是日本的25倍,按这个倍数计算,到工业化完成期中国的地价总值应是250万亿美元,按目前汇率折算应是1 700万亿元人民币,与上面所计算的1445万亿元的地产总值相差不大。

在日本等东亚国家,地价一般占房价的70%,如果也按这个水平计算,到2030年中国商品房屋的平均价格应该已经超过了3.8万元/平方米。北京、上海这样的大城市目前的房价就已经是全国均价的3倍以上,因此到2030年中国千万人口以上大城市的平均房价将超过10万元/平方米。

2001-2008年,中国商品房价的年均增长率是7.6%,如果在未来20年中国的平均房价从2008年的3 800元/平方米上涨到超过3.8万元/平方米,则未来20年内的房价年均上涨率就会超过11%,这说明,到2030年中国基本上完成工业化的时候,在15亿人口中将有12亿城市人口,城市化率超过80%。目前如果不算进城打工的农民,真正的城市人口只有4.5亿,因此在未来20年将有接近8亿人要进城,是目前城市人口的两倍,而同期的经济总规模也将增长13倍,但是同期内的城市土地可供量仅能增长48%,所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长,是导致地价与房价加快增长的根本原因。

中国的人口高峰是在2030年,由于中国目前已经在加速进入老龄化阶段,到2030年以后人口总数也会出现较明显减少,中国城市地价强劲上升的势头由此才会开始转变。

【本章专家】

兹比格涅夫·布热津斯基 地缘战略家、美国前国家安全事务助理

乔尔·科特金 全球未来学和城市问题研究权威

特奥·佐默 德国《时代》周报政治分析家

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