《城市房屋租赁管理办法》第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
（三）当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计6个月以上的；
（五）拖欠住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
（六）利用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
★承租人享有优先购买权，也享有优先承租权吗？
【案例】
刘某和某商场签订了一份租赁合同，合同2009年8月到期。2009年7月的时候，商场开始和其他租户洽谈租赁事项了，并通知刘某说，到8月份租赁期满后便让刘某撤场。而刘某和客户还有一份销售合同没有完成，于是刘某提出到销售合同结束再撤场。那么，刘某的做法合理吗？如果商场要转租，刘某是否有优先承租权？
【法律解析】
刘某提出到销售合同结束后再撤场，如果销售合同结束的日期已经超过了租赁合同的期限，则需要征得商场的同意。因为租赁期届满，承租人应当返还租赁物。合同当事人应该按照合同约定来履行合同，所以刘某的要求没有法律依据。除非得到商场的同意，才可以延长租赁期间。另外，《合同法》只是规定了承租人享有优先购买权。所以，除非刘某与商场的租赁合同里约定了租赁合同到期后，承租人享有优先承租权，否则刘某不享有优先承租权。
【法条链接】
《合同法》第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
★承租人是否应承担报亭的折旧费？
【案例】
老季是一名邮政报亭承租人，与本地邮政报刊零售中心签订了承租合同，每年支付几千元的报亭承租金，每月支付投递费。今年邮政报刊零售中心突然多出了一个收费项目，要老季等报亭承租人在每年的承租金上再多缴纳5%作为报亭的折旧费。那么，这笔所谓的报亭折旧费是否该由老季这些承租人承担呢？
【法律解析】
老季等与本地邮政报刊零售中心签订的是承租合同，根据《合同法》第二百一十八条的规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。但是，报亭又不同于其他一般的租赁物，邮政报刊零售中心让承租人在自己每年的承租金上多缴纳5%作为报亭的折旧费，可以视作对合同条款的变更。根据《合同法》规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，如果老季等人不同意变更，可以拒绝承担报亭折旧费。
【法条链接】
《合同法》第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
★门窗老化导致损坏，应否承担赔偿责任？
【案例】
2008年3月，安某跟张某签订了一份房屋租赁合同，租赁期限为1年，押金1000元，约定到期后退还押金。现在租赁合同到期了，张某来收房。在查看房屋时，张某发现室内有一个门以及两个窗户坏了，便要扣安某的押全。可是安某称，这门和窗户并不是在正常使用时坏的，是因为使用时间长了老化所致，当时门、窗不能使用时，自己还曾经要求张某过来修理，可是张某一直没有给修理，租赁合同对屋内设施修理、损害赔偿等问题也没有明确的约定。那么，安某到底应不应该承担赔偿责任呢？
【法律解析】
根据《合同法》的规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。由于安某和张某在租赁合同中对屋内设施修理、损害赔偿等问题没有明确的约定，因此如果安某能证明该门窗的损害是其老化所致，则安某不用承担赔偿责任；反之如果该门窗是由于安某使用不当导致其损害，则要承担赔偿责任。
【法条链接】
《合同法》第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
★转租他人违法经营，谁来赔偿出租人的损失？
【案例】
2008年，杨某用租赁的房屋经营大众洗浴，后来由于生意不好，按照合同约定转租给林某。在林某经营期间，由于发生利用色情敲诈消费者被公安机关处罚。现在房主要提前终止合同，还要求杨某赔偿损失，理由是杨某利用营业场所违法经营。那么，转租给他人违法经营，是杨某还是林某来赔偿出租人的损失呢？
【法律解析】
根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定，承租人利用承租房屋进行违法活动的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。因此，出租人可以终止与杨某的合同，并要求杨某承担赔偿责任。杨某在承担了赔偿责任之后，可以根据和林某之间的租赁合同要求林某赔偿自己的损失。
【法条链接】
《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
……
（六）利用承租房屋进行违法活动的；
……
★承租人不交付房租怎么办？
【案例】
乔某于2008年9月把自己的一套房租借给纪某，约定租期为3年。在合同签订以后，纪某支付了第一年的租金。现在快到第二年了，乔某找不到纪某本人，纪某的妻子则以各种借口不愿支付第二年的租金，也不愿意搬出房屋。据周围邻居说纪某与妻子最近已经离婚，那么乔某该怎么办？
【法律解析】
根据《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，纪某及其妻子不支付租金超过乔某所要求的合理期限后，乔某可以解除该租房合同。如乔某主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到对方时解除。合同解除以后，乔某有权要求赔偿损失。不管纪某夫妇是否离婚，纪某的妻子作为实际承租人之一，应该承担支付租金的义务。
【法条链接】
《合同法》第二百二十七条规定："承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。"
★租来的房屋不安全可以要求退房吗？
【案例】
2009年4月，李某与房东关某签订了一份房屋租赁协议，租赁期为1年。最近由于关某在外面得罪了人，那人就经常半夜跑来砸李某租住的房屋，有一次还把窗户的玻璃给砸碎了。李某觉得现在租住的房屋非常不安全，于是找到关某要求退房、退还租房押全。可是关某不同意，说还没有到期。那么，李某可以要求退房吗？
【法律解析】
根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在其租赁期间，出租人有保持租赁物的法定或者约定品质的义务，出租人应当保障出租房屋居住的安全性，如果李某的人身及财产安全得不到有效保障，李某可以要求提前解除租赁合同，关某应把押金退还给李某。
【法条链接】
《合同法》第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
加工承揽
★未经同意，承揽方能否把加工任务转给他人？
【案例】
某商场要求A服装加工厂为其制作一批工作服，双方签订了承揽合同。合同约定：商场提供原材料，由服装加工厂负责加工工作服400件。合同签订以后，商场按照合同约定将原材料运至服装加工厂，并预付了加工费。后来，服装加工厂由于工作繁忙，便擅自将其中200件转交给B工厂制作，其余200件自己加工。合同到期以后，服装加工厂将400件工作服如数交给商场。商场验货时明显发现B工厂制作的200件工作服的质量、做工不同于A服装加工厂，不符合质量要求，于是要求服装加工厂承担违约责任。那么。未经同意，A服装加工厂能否自行将任务转给他人吗？
【法律解析】
根据《合同法》第二百五十三条的规定，承揽人应当以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作，承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责；未经定作人同意的，定作人也可以解除合同。本案中，A服装加工厂与商场签订了承揽合同，作为承揽人就应该按照合同约定，有义务利用自己的设备、技术和劳力完成所承揽的工作。但是A服装加工厂由于自身工作繁忙，在未经商场同意的情况下，擅自将其中200件转给B工厂，违背了双方的约定，且B工厂加工制作的工作服明显不符合质量要求，因此，根据《合同法》的规定，商场不但可以与A服装加工厂解除承揽合同，还可以要求A服装加工厂承担相应的损失。
【法条链接】
《合同法》第二百五十三条 承揽人应当以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作，但当事人另有约定的除外。
承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责；未经定作人同意的，定作人也可以解除合同。
★承揽人交付的产品不符合要求怎么办？
【案例】
2009年3月，某玩具店与某玩具制作厂签订了一份儿童智力玩具加工承揽合同。合同约定：玩具制作厂为玩具店加工制作儿童智力玩具5000件；玩具制作厂先制作50件样品，经玩具店签字后再大批量加工。合同签订以后，玩具制作厂很快将制作好的玩具送到玩具店。玩具店的工作人员检查没有问题后签字交付玩具制作厂大批量生产。合同到期以后，玩具制作厂将5000件玩具送至玩具店。经检查，该批玩具中有很大一部分颜色、大小、款式与玩具制作厂所送的样品不同，明显影响销售效果。此时，该怎么办呢？
【法律解析】
根据《合同法》第二百六十二条的规定，承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。本案中，当玩具制作厂向玩具店提供玩具样品，并得到认可以后签订了承揽合同后，就应该按此标准生产加工玩具，按时、保质、保量完成工作。但是玩具制作厂却将大部分有瑕疵的玩具送至玩具店，给玩具店造成了销售损失。因此，玩具店应当在双方约定的期限内通知玩具厂，要求其承担违约责任，或者重新加工制作或者减少报酬，或者赔偿损失，双方可以协商解决。
【法条链接】
《合同法》第二百六十二条 承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。
★定做人解除承揽合同，造成的损失谁来承担？
【案例】
2009年11月10日，吕某委托某制衣店为自己制作一件羽绒服，并在店里选好了布料和羽绒，量了尺寸。双方约定吕某先交一部分定金，于11月26日吕某来取衣服，取衣服时交材料费和制作费。11月24日，吕某因买到了另一件合适的羽绒服，于是通知制衣店，取消定做的羽绒服，制衣店则称羽绒服已经制作完成，现在就可以过来取，吕某拒绝。11月26日，制衣店通知吕某来取羽绒服，并交付材料费和加工费。吕某声称自己已通知制衣店停止加工，再次拒绝收取衣服并交款。
