“楼花”买卖是房地产市场交易中的一大特色，近年来在广东、海南、上海、北京等地被炒得十分红火。许多“楼花”几经转手，使最终的楼盘入伙价已飞涨了几成甚至几倍。“楼花”何以能够买卖呢？主要是因为房地产公司出售的仅仅是一定单位的产权承诺，“楼花”价一般低于成品楼盘价，该单位最后产权归谁、售价多少，尚无定论。由于从出售“楼花”到楼盘实际交付使用需要间隔一段时间，而房地产市场的行情是千变万化的，价格的高低涨落，给投资者提供了广阔的想像和实际操作空间。伴随着市场价格的波动，各路投资者对楼盘后市的看法、意见会有分歧，正如同炒作股票、期货一样，您买我卖，您抛我吃，投资者之间、投资者和房地产公司之间，都在比较着各自的经验素质和心理承受能力。投资者购买“楼花”既可以在其行情看好、价格上涨时抛出，赚取差价利润，又可以在楼盘实际交付使用后，真正拥有一定单位的房屋产权，作长线投资。
购买“楼花”的手续相当简单，投资者在看到房地产公司的发售广告后，可径直前去落下定金，余款待楼盘交付使用时付清。与房地产公司签订临时买卖合同后，需到公证处办理公证。等到正式办理入伙时，再到房地产市场管理部门办理登记，领取房地产权证。购买“楼花”时应对房地产公司的以往信誉、资金投人状况、合作伙伴意向等作充分的调查，必要时可通过银行、律师事务所、审计事务所等机构进行侧面了解，以减少资金投入被套的可能。
“楼花”的转让有两种方式。一是由原来的投资者与房地产公司商议，在经过让利谈判后，取消已签订的临时买卖合，同。由房地产公司另行寻找新的买主，订立新的合同，当然楼盘的转名过户费等需由转让人承担了。二是由转让的投资者自行与承让人讨价还价，双方签订转卖合同。承让人不用与房地产公司办理转名手续，只需付出高于原先的“楼花”价，即可从转让人手中购得原先买卖合同的一切权益。承让人既可以在承让后继续转手“楼花”，也可以在楼盘交付使用后，要求转让人正式将房屋产权落在自己名下。
“楼花”的买卖转让也有风险，首先是房地产公司可能由于资金紧张、意外事故、宏观紧缩等原因，而迫使工程停工下马，楼盘价格一泻千里，“楼花”转手成为空谈；其次是转让人在楼盘落成前发生变故，容易引发产权纠纷，承让人应慎防被欺骗、定金被卷走；或是节外生枝，半路杀出个程咬金，要求多付钱款。
期房与现房：合适的就是最好的
买房子是一件终身大事，可是买期房还是现房呢？购房者往往面临这样的选择，购买期房虽然能够抢得先机，在价格上享受一定的优惠，但同时也承担着期房变“欺房”的风险，例如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。如何能买到真正放心的房子呢？可能有人会说那就去买现房吧，真实的房子放在那儿等着你去挑选，应该就没有什么问题了吧。可是现房户型少、选择的空间小等问题也是导致购房者愿意选择期房的原因，究竟购房者买什么样的房子才是最合适的，一时间争论不休。
1．期房的利与弊
期房就是还没有建造好的房子，预售后少则半年，多则一至两年才能交付使用。
（1）期房的优点如下：①先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了选择的余地。②价格上能给予较大的优惠，一般为10％左右，或者更多。房地产开发商对房屋的建造一般需要一至两年的时间，为了及时收回资金，在期房预售价格上一般会给予一定优惠。③付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次。首付时间为开工时，付定金和总房款的10％左右。④工程质量可以看到，随时监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可以随时去看工程进度，墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时一览无溃。
（2）期房的缺点如下：①根据图纸买房，看不到实物。②面积、户型、装修标准等情况难以判断。③开发商情况不易把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足，缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。④市场行情与价格涨跌难以预测。⑤看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有一定差距。
2．现房的利与弊
现房是已盖好的房子，对于住宅楼而言，缴完房款立即就可入住。
（1）现房的优点如下：①房子就在眼前，随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。②入住便利。③房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。④既有房屋的宣传材料，又可以与实物一一对照。⑤便于安排家庭计划。
（2）现房的缺点如下：①付款吃力。要在极短时间内拿出几十万元的钱用于买房，大多数人都有难处。而且价格较高，难以优惠。②隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。
对于购买期房好还是购买现房好的问题，各人可根据以上期房和现房的优点和缺点，以及自己的实际情况加以选择。不论是期房，还是现房，只要适合你购买，你居住得满意的就是好房。
规避房产投资的风险
对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。虽然投资房地产获利空间较大，但也有一定风险。针对不同的房产投资风险，可以采取相应的防范策略，使房产投资的总体风险降到最小，取得最大的收益。
1．研究宏观政策变化走向
房地产市场历来容易受到各种市场政策导向的影响，从而造成很大的周期性波动。政策的不确定性也给房地产投资带来极大变数。如最近国家出台的各项政策对房产投资造成很大影响，个人投资房产的成本已经大大上升了，风险也大为增加。
假设一个精明的房产投资者手里有100万元想投资，按照原来首付20%，他可以买到10套50万元的房子，其它的钱由银行贷款解决，赚取的是10套房子的利润，投资风险也被巧妙分散到10套房子，投资成功的可能性显然增强。现在而言，他可能只买到5套甚至更少的房子，不仅收益降低，投资风险也会相应增加。
策略：积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。
2．防范城市规划带来风险
一个城市的整体规划对房产投资有直接影响，尤其在目前大搞城市建设以带动内需的情况下，稍有不当可能踩到“地雷”。
李女士2009年6月通过某中介看中一处二手房，价格适中，地段很好，觉得很有升值潜力，既可居住又可投资。中介说户主出国急需用钱想赶快转让，李女士以30万元买下了，刚刚交易不到3个月，拆迁公司上门，此楼在拆迁范围，要在两个月之后拆掉。李女士算了一笔账，按照补偿价格，自己可获得4000元/平方米补偿，只能拿到27万元拆迁款，自己将白白损失3万元血汗钱。
策略：注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。
3．警惕房产商圈套
在投资房产时，了解房产商的资质很重要。不法房产商会在合同里玩花样，最常见的是将“订金”变成“定金”，有时还会在合同里故意空出一些条款不填，利用购房者不熟悉法律的弱势，使房产投资人吃亏上当。
策略：购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。
4．评估自身远期支付能力
不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。
天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，则房子有被银行收走的风险。
工作两年的小李看中了一家商铺打算投资。他得知同类店面的租金每月能达到2800元，如果这样算的话，除去每月的银行按揭贷款，3年就能收回投资。没有积蓄的他利用银行贷款买下了这间商铺，首付款也是同朋友借的。没过两个月，商铺前面的马路由于修轻轨，客流量大幅降低，店面租金也随之暴跌。据说这个工程将持续一年以上时间。
策略：买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。
