社会生活中，有些单位，一无注册登记，二无资金，三无场地，却以法人的名义与对方签订租赁合同，招摇撞骗，扰乱社会经济秩序，给对方当事人带来经济损失，这样的事例屡见不鲜。所以，签订合同前，一定要注意审查对方的主体资格，以防掉入合同的陷阱。
根据《民法通则》第37条规定，法人应当具备下列条件：①依法成立；②有必要的财产或经费；③有自己的名称、组织机构和场所；④能够独立承担民事责任。当事人要根据这四个条件，考察对方企业是否具有独立的财产，是否是自主经营、自负盈亏、独立核算的经济组织，如果符合这四个条件则可以考虑与之签约，如果不具备这几个条件，则不能与之签约。
实践中，如果租赁合同的对方当事人是个体经营户或农村社员，那么，按照《经挤合同法》的有关规定，也可以考虑与之签约，但是需要慎重。根据《民法通则》第26条、第27条的规定，“公民在法律规定的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商经营户。”“农村集体经济组织的成员，在法律允许的范围内按照承包合同从事商品经营的，为农村承包经营户。”
（二)经营范围不符陷阱防范
对于租赁合同来说，并不是所有的企业都有租赁经营权，都可以把闲置不用的设备拿去出租，而只有那些依照企业法人登记管理条例，经工商行政管理机关核准登记，确定了财产租赁经营范围的企业才有权从事财产租赁业务，否则是无权从事这项业务的。所以，在实践中，租赁合同的当事人特别是承租方一定要严格、认真地审查出租方的经营范围，看其经营范围中是否有财产租赁这一项。也就是说，看其从事租赁业务是否超越了经营范围，有财产租赁经营权，才能考虑与之签约，否则，不能与之签订租赁合同。在实践中，审查对方的经营范围可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助。
我国《民法通则》第42条规定“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营。”另外，《企业法人登记管理条例》、最高人民法院《关于贯彻执行(经济合同法)若干问题意见》、《关于在审理经挤合同纠纷案件中具体适用(经济合同法)的若干问题解答》以及国家工商行政管理总局《关于确认和处理无效经济合同的暂行规定》巾都明文规定企业法人不得擅自超越核准登记的经营范围订立经济合同，否则，将导致合同无效，不产生预期的法律效果。
（三)租赁合同当事人无履约能力无资信陷阱防范
某电子生产企业与某租赁公司签订了一份设备租赁合同。由于电子企业王动提出订约后预付租金的20％，并且此前与租赁公司企业签订过几次小件租赁合同，后电子企业均能按时付租金。租赁公司认为电子企业信誉良好，在收到电子公司的顸付租金后，连接约定提交电机设备。但此后未能收到其余租金，经了解，租赁物到连目的地即被电子企业转卖，现电子企业已被注销，相关人员失踪。
原来这是一起精心策划的诈骗案。
分析在本案中，出租人被承租人的几次小件租赁合同的如约履行所迷惑，放松了审查承租人资信情况和履行能力，也未约订设备押空条款，遭受损失实属疏忽所至。在实践中，还会有更多的诈骗陷进存在，无论你是承租人还是出租人都得小心防范，谨慎周全地订立合同。
二、租赁物陷阱防范
(一)租赁物瑕疵陷阱防范
1第三人向承租人主张租赁物权利陷阱防范。
案例：
某市五金公司因扩大经营需要，欲租借本市市民贺某的一座临街房屋。经双方协商约定：租期为3年，租金按季度支付，此房只能用来经营文化用品。合同签订后，贺某按合同规定对房屋进行了装修，并按时交付五金公司。五金公司也按合同约定支付了第一季度租金。两个月后，贺某因经营饭店责金不够，向朱某借款20万元，期限1年，并以出租给五金公司的房屋做抵押。此后的近1年，由于贺某经营不善，饭店濒临倒闭，贺某的还款期限到了之后，固资金紧张无法还款。朱某催讨无果，连根据借款协议行使了抵押权，要求五金公司搬出租借贺某的房屋。五金公司得知后及时将此事告知贺某，并向法院起诉，要求法院保护其所租房屋的使用权。
在发生此种租赁权权瑕疵的情况下，承租人可采取的防范措施是：请求减少租金或不支付租金，解除合同。
《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”“第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”
根据《合同法》此条的规定，租赁物权利瑕疵担保责任的构成必须具备以下几个要件：
第一，须有第三人就租赁物向承租人主张权利，如果第三人不向承租人主张权利，即使租赁物上存在第三人的权利，也不发生权利的瑕疵担保责任问题。
第二，第三人主张的枉利在事实上妨碍承租人对租赁物的使用、收益，因为这两类权利是对标的物的使用价值有支配的权利，如果第三人的权利得到满足则承租人不能对租赁物使用、收益。第二人仪主张标的物上存在担保物权的，由于不妨碍承租人对租赁物事实上的使用、收益，不发生出租人的责任。
第三，第三人主张权利发生在租赁物交付后。
第四，承租人在签订合同时不知有权利瑕疵。若承租人明知而仍订立租赁合同，出租人不承担责任。
第五，须承租人通知后，出租人未能及时给予补救。当第三人主张权利时，承租人必须及时通知，否则出租人对承租人损失不负赔偿责任。相反，承租人应赔偿出租人因此造成的损失。
2出租人无权出租陷阱防范。
江南机械厂拥有厂房及其他建筑，总面积约3万平方米，该厂于1999年1月经主管部门同意搬迁到某地，到2月底该厂的人员、生产设施及原厂的礼堂等设施巳全部搬迁，尚存问题来达成书面协议因此谊厂的厂房、宿舍没有搬迁，但谊市政府已下文收回江南机械厂厂址的土地使用权，并于1999年4月28日与该市某建筑公司签订合同，将江南机械厂的原土地使用权让与谊建筑公司。1999年6月9日江南机械厂把原厂租给该市挂香席石厂使用。于是，楚香麻石厂使在原江南机械厂厂址施工、规划，并占用了江南机械厂的厂房、宿舍。后来，建筑公司请求返还厂房，引发官司。
分析本案中，江南机械厂的土地使用权被政府收回，已无权出租厂房。承租人麻石厂在来查明出租人时租赁物是否享有所有权或使用权情况下与之签订了无效的租赁合同，除未能给本厂带来利益外，还应赔偿因施工、规划给建筑公司带来的损失。
如何预防此类租赁合同陷进？除前面谈到的对合同双方当事人作必要的审查外，对于如案例中的不动产租赁，还须特别注意以下方面：针对房屋(如厂房、店铺、写字楼租赁)，要求出租人提交国有(集体)土地使用权证，房崖所有权证，营业执照原件及复印件。另外，土地证、房产证的产权人、营业执照上的企业名称，租赁合同上出租人盖章上的名称三者必须相同。
二)交付租赁物不合格、不适肘陷阱防范
实践中，发生纠纷较多的还有出租人不按合同规定的数量和质量标准交付租赁物。出租人交付的租赁物应该达到合同的适用状态，如果租赁物有瑕疵而妨碍承租人依约定或租赁物的性质加以使用，出租方有义务在修理完善后交付，或换以同类同质租赁物。否则，即承担违约责任。同时，如果租赁附有从物的，出租人还有义务在交付主物时交付从物，如出租的是成套设备，就应交付配件、备件、检修工具等。对某些技术要求较高的出租物，出租人还应交付有关装配图纸、使用说明书和操作规则等。未按合同规定变付有关设备、附件等，致使承租方不能如期正常使用的，除按规定补齐时，以此为依据仔细检查，井要求出租人出示租赁物的合法证件。
《合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。租赁物危及人身健康与安全，这种解除合同无其他限期条件，这是为了保障人身安全，法律赋予承租人的强制性权利。
案例：
2002年8月，甲公司向乙物资公司租用酒楼，面积为800平方米，约定每月租金为5万元，租赁期限为8年。甲公司交付押金及首期租金后入住经营约3个月就因无消防验牧合格证被消防局责令停业整顿，直到通过验收为止。
分析若承租人租赁大厦、写字楼等，不能忽略权证环节以免为日后经营留下隐患。可“在租赁合同中约定出租方交付各种权证(包括国有土地使月权证、房屋所有权证、建设工程质量认定书、消防验收合格证、环保验收合格证及其他验收合格证)。如出租方在某年某月某目前没有交付其中任何凭证的，承租方有权终止合同，出租方应双倍返还，并向承租万支付违约金。
(三)出租人将租赁物出租后又与他人订立租赁合弼陷阱
租赁合同的签订中，还存在这样的陷阱，在出租人与承租人交付租赁物给承租人使用收益前，又与另一承租人签订租赁合同。我们知道，在一个财产上不可能成立两个使用收益权，出租人违反诚实信用的原则，与多个承租人就一个租赁物签订多个租赁合同是一种欺诈。但在租赁合同中，出租人就其所有的财产与一承租人签订了财产租赁合同，后又与一债权人签订财产担保合同，并且不移转占有，这并不构成对承租人的欺诈，因为担保合同是以取得财产的价值为目的的，租赁合同是以取得财产的使用收益权为目的的，二者可同时在租赁物上存在。但如出租人与债权人签订担保合同时，未告知在财产上存在租赁权，这构成了对债权人的欺诈。因为财产有租赁权的存在，当债权人在实现自己的担保权时，会因租赁权使自己的权利受到影响。这是债权人在此类陷阱时应注意的问题。对于承租人而言，应予以区分。若出租人不能按约定的时间交付租赁物，承租人可请求其支付违约金，必要时可解除合同，请求赔偿损失。
在实际交易中还会出现承租人向出租人支付巨额押金和首月租金后，出租人却没有如约交付租赁物。怎样防范这类陷阱呢？
1.仔细考察出租人的资信对于商铺、大厦等还要考察其建设进度。
2在租赁合同中约定交付租赁物及配套设施的具体日期及迟延交付的违约责任。
3在租赁合同巾约定，先交租赁物后付定金(押金)及租金，也就是说承租人争取时房屋等先进入使用，后交押金、租金。
4甲方、乙方与公证处订立三方协议，在乙方汇款到公证处后，公证处通知甲方如约交租赁物，交房后乙方通知公证处汇款给甲方，如有争议提请法院判决，这就是公证处开展的提存业务，仅收取3％的费用，这种方式对双方均公平有利。
5在租赁合同中约定，延迟交付租赁物的，每天支付若干滞纳金；延迟10-20天的，承租人有权终止合同，收回全部押金及租金，并凡出租人应支付违约金。
6一旦发生违约，即上法院起诉。
案例：
2002年7月9日，昌选公司与月旺公司签订了月旺大酒店租赁合同，约定月旺公司将酒店租给昌选公司经营。期限5年，年租金248万元。同年7月21日，将租赁期限延长3年。合同签订后，昌达公司依约将124万元人民币(5万元押金及119万元保证金)付培月旺公司。但同年9月至11月，月旺公司仅移变48间客房、中餐厅、商务中心、美容中心，大部分房屋没有移交。后来，昌达公司向法院起诉要求月旺公司交付酒店并承担违约金。此案经最高人民法院调解结案，月旺公司应于次年11月20日前变付酒店，各种损失由双方分担。
分析：
本案中，昌达公司即掉入了交付巨额租金后得不到租赁物的陷阱里。月旺舟司与昌达公司签订的租赁合同合法有效。月旺公司仅交付部分房间，显属违约，应承担相应的责任，昌连公司接收房间后没有营业，故应承担部分损失。最高人民法院调解月旺公司交付酒店，双方分担损失是恰当合法的。
为防范此类陷阱，应从以下几方面注意：
(1)租赁合同里应约定租赁物的质量标准、验收办法及违反该质量标准的责任。
(2)在交接时把好验收关。
(3)发生租赁物损坏时，双方共同委托权威部门鉴定损失原因，如属于质量问题，则由出租人承担责任。
三、租赁物使用陷阱防范
(一)承租人不按约定的方法使用租赁物陷阱
案例：
2001年5月，吴某开办了一家建筑材料公司。为了方便业务，是某于同年8月10日与本市某汽车租赁公司罄订了一份汽车租赁协议，双万约定：吴某承租该公司富康轿车一辆，作为其商务及生活用车，租期半年，月租金3000元；租赁公司负担该车租赁期间的保险及正常维修费用。吴某的公司开业后效益很差。这时，吴某看到本市出租车生意十分好于是他用租赁的富康轿车做出租车生意。次年元旦期间，吴某载客时被交警发现非法跑出租，便吊扣了其驾驶执照。富康车也被扣留。吴某最终缴纳了高额罚金领回驾照及车辆。到2002年元月底，租赁公司为该车所投的保险日期已过。
还在车辆被扣期间，吴某与该汽车租赁公司曾口头约定，吴某继续按照原协议中规定的标准每月向公司缴纳租金，井保证归还原车辆时车况良好，在此前提下，租赁公司承诺不追究是某违约使用汽车的法律责任。此后的一天，吴某驾车外出连中发生车祸，他及时通知租赁公司将车拖曰。其后，吴某向租赁公司缴纳了租金。租赁公司要求吴某承担车辆维修费用。多次协商，吴某拒不承担维修费用。租赁公司连向法院提起诉讼，要求吴某赔偿因其违约使用车辆而产生的车辆修理费月厦其他损失2.5万元。
出现承租人不按约定的方法使用出租物的情况，出租人可采取的防范措施是：依法解除合同井要求赔偿损失。
《夸同法》第217、219条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”“承粗人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，吴某违反合同约定使用承租的富康轿车，必然导致向租赁公司承担违约赔偿责任的法律后果，鉴于车辆被扣期间出租方无法解除合同，租赁公司要求昊某以租金方式承担违约责任符合《民法通则》及《合同法》的有关规定。因吴某的过失导致车辆损坏的情形出现时，根据《合同法》第219条规定，是某负有损坏赔偿义务。
