一个暴利垄断的怪胎
周末，三五知己先打球后饮酒，好不惬意。推杯换盏之际，忽然有位兄台冒出一个不合时宜的问题：“你们认为，房价现在处在什么阶段？”一时间，大家面面相觑。解铃还须系铃人，最终还是他自问自答：“应该是一个连开发商自己都觉得再涨不好意思、都忐忑不安的阶段吧！”
为什么每每提及开发商，大家都习惯将之妖魔化，好像他们个个都青面獠牙、血盆大口。其实也难怪人民群众对开发商横眉冷对，嗤之以鼻，他们的所作所为也的确达到了“千夫指”的“高度”。
在我国，开发商更像是一个“以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象”的怪胎一他们不设计房子，类似工作由设计院承担；他们不建造房子，施工的活儿早转给包工头完成；他们不销售房子，有更专业的营销团队日夜卖命；他们不管理房子，业主有事自然找物业公司处理；甚至跟房子相关的钱他们也懒得掏，无非是期房预售和拖欠施工款项！“十指不沾泥，鳞鳞居大厦”。宋代诗人梅尧臣提前给开发商定了性！
那么，这些“一无是处”的家伙到底会干什么呢？没错，他们最大的本领就是“空手套白狼”！从银行搞来了旁人贷不到的款，从政府手中搞到了旁人不能拿的地，所谓国民经济支柱的房地产业，有了这两样东风那还不万事大吉？难怪有人撰文犀利地指出“他们是迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商”！
改革春风吹满地，三十年来中国还没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁。在每年的胡润百富排行榜上，地产富豪都赫然名列前茅，数量更是连年占据半壁江山。按照他们自己的说法就是“承受的风险大，运作的资金多，赚上一点钱是应该的”，又或者“碰巧赶上了中国城市化和房地产商品化的高潮，天上掉下个大馅饼，想躲都躲不开，一切都是辛苦所得加幸运所得……”
可是在“中国十大暴利行业”中，房地产业始终都是卫冕冠军，而且暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五颗星。当前，全社会的平均利润率在10%上下徘徊并成下降之势，可是善于巧取豪夺的中国开发商们早已成了“先富起来的”那一部分，其利润率竟然高达百分之几十甚至几百，搞房地产胜过开金矿！要知道，世界房地产业的利润几乎都稳定在5%以内。世界上的垄断形式大抵分三种：其一是技术型垄断，就是能干一些别人干不了的活；第二种是行业垄断，即外面的人进不来，里头的事我说了算；第三种是资源垄断，掌控住那些数量不多又不可再生的东西。由此看来，中国房地产行业的特殊性，让开发商身上多多少少都具备了垄断的本事。根据中国社科院投资与市场研究室的调查数据，在整个房地产产业链中，开发商攫取了90%的利润！在更多时候，垄断也就代表了拥有涨价权！
为了最大限度地牟取暴利，提高房价自然是最直接的办法。可是凭空谈“垄断”，谁人甘愿乖乖就范？为了满足日益膨胀的贪婪欲望，开发商可谓使出浑身解数，他们将土地的稀缺性故意放大，而销售的真实情况却被刻意隐瞒。饥饿销售和囤积居奇就是其中使用最多的手段。所谓的饥饿销售，就是开发商提前很长时间就把广告铺天盖地地投放出去，大肆动用美轮美奂的词藻来散播虚假信息，紧接着他们故意推迟开盘日期或者只拿出一小部分房源上市。例如，将50套房子依照位置、户型、楼层、朝向等指标分成若干档次，从差到好分批次出手，价格浮动更是显得游刃有余。这也是推动房价上涨的最直接因素。
至于囤积居奇，就是在掏空消费者的钱包之前，率先打起心理战。许多楼盘前都出现了“人声鼎沸”“通宵排队”等供不应求热销的场景，这其实都是由开发商一手导演的闹剧一雇佣农民工排队，聘请老大妈签合同，甚至与中介联手“自买自卖”。一些不明真相的购房者眼看着“自己”的房子瞬间就被抢走，难免在冲动与盲从下受骗上当。这也就意味着，杜绝类似信息不对称性的产生，就可以防止价格的操纵，有效拉低房价。
所以，我们有幸见识到了一个崭新的词组--捂盘惜售！可开发商盖房子不就为了卖吗？干嘛非要“按在掌心舍不得出手呢”？据坊间传闻：曾经有开发商咬牙切齿地将自己的楼盘定价为5500元/平方米，就为了狠狠捞上一笔。可是由于相关手续办理不顺，足足拖沓了一年多才有定论。就是这个“意外”，让他们赶上了房价最红火的时节，结果这个楼盘“不得不”涨价到9800/平方米……有了这样的经历，哪个开发商还愿意早点完成销售呢？由此也诞生出诸多的“无人楼”和“黑灯楼”，上演了许多现代版的“空城计”。
对于此类歪门邪道，中央政府相当重视，《国六条》实施细则将“捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬物价”等行为并列，明确表示“要加大整治处理力度。情节恶劣，性质严重的，依法合规给予经济处罚”。
当然了，上述助推房价的“恶行”都是房产商的小伎俩，而在财大气粗的地产商眼中，这简直是吃饱了撑的！房子对他们而言，非但是懒得卖，甚至都不屑建！干脆在繁华都市的重点区域搞一块地，任其杂草丛生荒芜不堪，专等着行情来临转手，大发横财！有数据显示，1998-2008年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达313亿平方米，但截至2008年年底，全国土地开发量仅占购置总量的62%，即近40%的土地被发展商囤积。
据SOHO董事长潘石屹爆料，在北京有三分之一的开发商只当土地“倒爷”，向来不考虑什么万丈高楼平地起。这是为什么呢，利用土地增值的时间差赚钱容易！随着房价的节节攀升，无论“房产”开发商还是“地产”开发商无一不赚得盘满钵满，眉开眼笑，可老百姓却在一旁抓心挠肝苦不堪言一一买房子就得抓紧呀，下一秒就算不涨价那也被别人抢先了！毕竟，房子要盖在地上，而城里的地是越来越少喽！可以预见，如果开发商把手中囤积的大量土地全部开发，就可以增加市场供应量，缓解用地紧张和供不应求的状况，从而抑制房价的非正常快速上涨。
但在垄断中攫取暴利的开发商怎肯就范？曾有专业人士一针见血地指出，正因为开发商在占有土地或空置房屋方面没有税收方面的压力，才使得他们肆无忌惮，变本加厉。正当开发商还躺在钞票堆里打着如意算盘的时候，2009年10月，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，针对开发商，首次明确规定了相对严格的“闲置费”标准，尤其是对闲置满两年的土地无偿收回土地使用权！如此一剂猛药，不但会削弱开发商拿地炒地的冲动，同时还会促使楼房建设的进度。老百姓在欢欣鼓舞的同时也在现实中等待，到底何时能够真正看到高房价急刹车？
面对政策的调控和民众的声讨，开发商自然免不了声嘶力竭地辩驳：我们作为市场经济下的企业，追求利润当然是使命之一，是合情合理合法的，也是无可厚非的！
貌似有理有据，实则谬矣！众所周知，买卖的基本原则是什么？是等价交换！试问，作为民生必需品的房子，从价格到价值，当真配得上遥不可及的天文数字吗？当真需要“父、子、孙”三代的辛苦劳碌隐忍牺牲才能拥有吗？如果说十六到十八世纪，西方殖民者用玻璃制品向美洲土着人换取金银珠宝，是一种充满肮脏与血腥的资本原始积累；那么现在的开发商用畸高飙涨的房价榨取老百姓的血汗钱，又何尝不是一场赤裸裸的掠夺？
“招挂拍”，地方财政的摇钱树
还记得盘古开天的传说吗？这位超级猛男挥舞着神斧，轰隆隆一阵巨响之后，清气上升，浊气下降，混沌不堪的宇宙从此分成了天与地。
宪法规定，城市的土地属于国家所有，个人和集体仅有土地的使用权。城市居民住房需要首先把属于个人和集体使用的土地收回国有，然后通过特定的形式出让给开发商，最后，消费者购买住房后获得相应的土地使用权。20世纪90年代，我国土地出让普遍实行协议出让方式，遗憾的是，这种方式不够公开透明，给大量暗箱操作留下空间，更直接导致了腐败滋生，强权当道，国家土地资源贱卖和浪费现象极为严重。
在一片诟病声中，2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。即俗称的“招挂拍”。
这也就意味着，通过市场竞争行为，可以剔除过去协议出让的“权利寻租”部分。正如一位专家所言，土地流转事实上是国家资源的流转，也是财富的再分配过程。在这一过程中，首先应关注的是公平问题。所以，从某种程度上讲，“招挂拍”就像传说中盘古手中的那柄斧头，功效在于清理混沌，保证土地市场和房地产市场的公开、安全和稳定的运行。但让人们始料不及的是，自从国家明确了“招挂拍”政策之后，地王就如同雨后春笋一般不断涌现，土地成交价格更是屡创天价。要赚钱必须盖房，要盖房必须有地，只要地在手就不担心钱不来，所以“土地为王”成了金科玉律，而所谓地王无非是个“不差钱”的开发商！
社科院最新公布的《中国住房发展报告（2009-2010）》中的数据显示：2009年1至9月全国住房用地平均楼面价格稳步上涨。5月以后住房用地平均楼面价格突破每平方米1500元，8月接近2000元，9月高达2691元。而这其中，中心城市的“贡献”最大。2009年6月的最后一周，北京连续高价成交三处地块：6月25日，北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价，以174亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿元；仅一天后，6月26日，成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以196亿元拿下北京奥运村乡地块；6月30日，中化方兴又以406亿元拍得广渠路15号地。
几天之内“地王”的光环三易其主，人们不禁要问：地都这么贵了，造起来的房子得卖多少钱呢？没错，高额地价的账单最终仍要转移到普通消费者的手里，所以房价才像潘多拉的盒子，一经打开便无法控制，步步爬高，节节攀升。
高地价，高房价，难道这一切都是“市场这只无形的手”使然吗？很多人不禁要“刨根问底”一番。但是我们要知道，如此“二高”可以给地方政府带来巨额的土地出让费和诸多环节的税收。国务院发展研究中心的调查表明：土地出让金已占到地方政府财政预算外收入的60%以上，地方政府的“第二财政”的地位不可撼动。
国土资源部统计了一组近年来的全国土地出让金的数据，2005年为5505亿元，2006年增加到7677亿元，2007年近13万亿，其中“招挂拍”部分超过9000亿元；即便是饱受金融危机影响的2008年，仍然维持在9600亿元的高位；而中国指数研究院发布报告称，2009年全国土地出让金总金额达15万亿元。如此一来，就不难理解为什么“招挂拍”会成为地方财政的一棵摇钱树了。
随着房地产持续升温，房价不断上涨，利用土地出让获取经营收益，已经成为许多城市发展的重要方式。其中以“经营城市”的思路最为时尚、流行一先由政府牵头，包装出高新区、工业园等概念，再划拨其中的一块进行“招挂拍”，卖地所得用于当地开发。而经建设之后整块土地升值，带动周边地价上涨，政府又可以通过一样的行为获取更多的财政收入！如此这般“良性循环”，政府没花自己一分钱就实现了“万丈高楼平地起”的繁荣景象，岂不妙哉？而这种“经营城市”的模式，也成了很多地方领导引以为豪的宝贵经验。
要知道，土地作为公共资源，政府赚取的土地出让金实质上是老百姓的租金收入。理所应当要“取之于民，用之于民”，比如加大对轨道交通、绿化市政、医疗条件、教育设施等领域的建设和改善。早年间，浦东建区之初对基础教育的投入便很好地带动了浦东的房地产升值，这样的成功案例才值得学习、借鉴并发扬光大。但我们却经常遗憾地看到，许多原本靠纳税人供养、最应维护公众利益的地方政府官员，反而沦落成奸商的帮凶和保护伞，由此还造就了不少贪官污吏……在金融危机爆发期间，全国房地产市场随之进入“寒冬”。面对楼市量价齐跌的局面，地方政府的努力倒显得比开发商更为积极。尽管他们口口声声说“救房市不是为了救房价”，但在一系列“拯救大兵”的行动中却让我们看到了“兄弟连”的深情。他们深知一旦开发商过不了坎儿，自己这个“土地商”同样没好日子过。无论是遮遮掩掩也好，还是赤膊上阵也罢，说到底就是在为高房价“撑腰”，在为继续维持高房价“摇旗呐喊”。难怪有业内人士犀利批驳：“地方政府在向开发商出让土地和融资权的同时，也得到了相对应的回报。”
当然，还有一个问题不容忽视，即“18亿亩耕地”红线不能破。毕竟这关乎国家的粮食安全问题。而城市的土地是有限的，能推出的建筑用地土地更为有限，所以开发商才对“圈地运动”乐此不疲。据说中国最大的“地主”碧桂园手中就有四十余平方公里的土地。但随着土地价格不断升值，开发商仍然有囤积土地的动机，而地方政府作为惟一的土地供给方，如果采用“招挂拍”的制度，“价高者得”无疑是让土地实现了利润最大化，因此，当前的房价高企就与这一制度休戚相关。
事实上，任何一项市场化的改革，都必须在循序渐进中不断完善。就目前来看，“招挂拍”有效地解决了土地资源配置的问题，却也偏离了健康的轨道，成为追逐市场化的工具。“招挂拍”地价推手的角色已经暴露，如果一味地将其定义成“房价飙高的罪魁祸首”，实际上就又犯了“孩子和脏水一起倒掉”的错误，毕竟房价的上涨也是由多方博弈造成的。面对房地产市场复杂的局面，政府部门应通过行政、金融、税收等手段动态调节房地产市场的供需矛盾，增加土地供给，合理引导需求，以减轻房价过快上涨的压力。
美国经济学家蒂布特教授在1956年提出了居民与公共品互动的“一般均衡”理论，很值得我们沉思，他认为地方政府对公共品投入的激励，来源于良好的公共品建设会吸引更多富裕的人来居住以及投资，以此带动房地产业的发展，促进经济增长，形成良性循环。地方政府应积极改善住房结构，加大公益性住房的比例，将“招挂拍”的土地出让收益，更多地用于建设公益性住房，以缓解社会矛盾。
从“最大的赢家”到“最大的管家”，诸多跨越不可能一蹴而就，房价尚未平抑，政府还需努力！
双向放贷笑开颜？
