2003年底，广州已经率先把住房公积金贷款最高限额由原先的16万元大幅提升至25万元，目前正酝酿进一步提高到50万元；与此同时，北京住房公积金贷款额上浮30％、最高可贷40万元的政策已经出台；目前上海也正在酝酿大幅提高住房公积金贷款最高10万元的限制。
②建造公积金住宅小区。可借鉴各地经济适用住房建设的经验，吸取其教训，充分发挥住房公积金管理规范的优势，建造比经济适用住房更经济的住房公积金住宅小区，集中供给住房困难者，这是解决低收入家庭住房困难的一个比较可行和有效的办法。
③借助金融创新，先租后售，给予中低收入动迁户购房期权。具体操作方法为：由住房公积金管理中心出面，通过信托公司定期发行短期债券（例如利率为3．0％的5年期债券），所募集资金作为动迁户专项补充公积金，定向使用，只为动迁户提供贷款，利率按照现行住房公积金贷款利率（5年期为3．6％）计算。同时，政府可以让动迁户先租后售，租金由政府预先从给动迁户的动迁货币补偿金中扣除，在租期（例如5年）结束后，允许动迁户以迁入当时的价格购买该商品房，这样，动迁户的搬迁积极性必然大大提高。这样的金融创新工具，既帮助了动迁户尽早享受“乔迁之喜”，又为政府减少了在解决动迁户安置问题过程中的直接或间接损失，可以作为现行公积金制度的有益补充。
（4）完善住房公积金经营管理体制，变住房公积金管理中心为独立法人。按《条例》规定，“住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则”。这种管理体制，形式上似乎完美无缺，但在实际运作中，却存在着很大的弊端。住房公积金管理中心担负着公积金归集、支付、使用、核算的职能，应为能独立承担债权、债务责任的法人单位。而目前大部分管理中心为具有实权的市房改办、财政局、建委的隶属机构，或是与地方房改办一套班子两块招牌，并非独立的能承担民事责任的法人单位。在没有法人资产和独立经济利益约束的情况下，公积金管理中心很难建立起有效的监督管理机制，如规范的会计、审计、信息披露制度和风险防范机制等。
同时，公积金管理中心不具有承担风险的能力。按照中国人民银行颁布的《贷款通则》，银行作为“受托人只收手续费，不承担贷款风险”，因此住房公积金的贷款风险事实上只能由公积金管理中心承担。资本金的存在是金融企业创立和营运的基本条件，法人的独立资产是经营者承担负债风险的担保性资金，而公积金管理中心没有任何自有资产，经营的绝大部分资产，无论是建房、购房贷款还是证券投资（国债），百分之百都来自负债（老百姓的存款）。一旦出现支不抵债问题，公积金管理中心无能力承担清偿债务的责任。这种筹资无成本、负债无风险的运行机制可能引发的潜在********和社会危机是十分巨大的。
因此，确定公积金管理中心独立的法人地位，有利于规范其会计、审计、信息披露、内部风险管理和外部监督机制，使之更好地发挥融资和投资功能。
个人住房抵押贷款的风险与防范
一、我国个人住房抵押贷款的发展现状
个人住房抵押贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商，再以年金的形式按月向银行支付款项以还清贷款。抵押贷款的目的是为了减轻购房者的支付压力，让更多的中低收入者可以购买住房，因此其借贷期限较长，一般为20-30年。中国个人住房抵押贷款业务始于1992年，1997年以来迅猛发展，我国个人住房抵押贷款余额的增长速度十分惊人，至2003年底，累计余额已达11780多亿元，在商业银行总资产中的比例从1997年的0．3％上升到2003年的9．27％。
我国个人住房抵押贷款业务的迅速增长，是由其特性所决定的。对于银行而言，与其他中长期贷款相比较，个人住房抵押贷款在以下三个方面具有独特的优势。
1．流动性
个人住房抵押贷款是分期付款的，每年均有现金回流，包括逐步偿还的本金和各期利息。而其他种类的中长期贷款，不论是流动资金贷款还是固定资产贷款，贷款期限内的大部分时段贷款本金不具流动性，只有贷款利息采取附息方式时有少量的现金流。因此，个人住房抵押贷款有利于提高资产的流动性，增强短期偿债能力。目前国内银行业正在积极探索的个人住房抵押贷款证券化，以使银行整体资产的流动性进一步提高。
2．安全性
个人住房抵押贷款在风险控制方面有一定的优势。个人住房抵押贷款的对象主要为具有稳定经济收入者，其信用要高于一般企业信用。目前人行规定购房者必须支付不低于20％的首付款，这使得个人住房抵押贷款率一般高于125％，同时，随着我国房地产交易市场逐步成熟，住房变现成本降低，这使得收回贷款有较大的保障。另外，在发放个人住房贷款时，还可以要求在住房抵押的基础上，实行住房抵押贷款保险或住房置业担保公司担保等方式降低贷款分险。
3．盈利性
个人住房抵押贷款的综合盈利性高于其他贷款。目前人行规定5年期以上的个人住房抵押贷款的利率为5．04％，5年期以上的其他贷款的利率为5．76％，两者相差0．72个基本点，但由于个人住房抵押贷款的流动性好，考虑到回流资金再投资收益，再加上个人住房抵押贷款的不良资产率远低于其他贷款，个人住房抵押贷款的盈利一般高于其他中长期贷款。
二、对个人住房抵押贷款的风险认识
目前商业银行都将个人住房信贷作为信贷业务扩张的重点，使得个人住房抵押贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房抵押贷款还是面临着许多潜在的风险，如果商业银行不能将这些风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
1．信用风险
信用风险主要是指借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。
由于目前国内个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银行不能通过个人税单，准确了解借款人的收入情况；同时，国内也没有个人信用咨讯等系统，帮助银行了解个人资信状况。银行只凭借借款人提供的工资收入证明等材料了解其还款能力，很难进行准确的风险判断。
值得指出的是，个人住房抵押贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
2．房地产商转移的融资风险
房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。由于房地产开发贷款的风险程度相对较高，目前中国人民银行对房地产开发贷款加强了监管，而个人住房抵押贷款作为是商业银行积极拓展的业务领域，通常享有利率的优惠。因而个人住房抵押贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。比如当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。
3．流动性风险
个人住房抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。目前对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。
4．操作性风险
从银行内部操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。银行缺乏完善的贷后管理，没有对借款人进行有效的跟踪监控，直接影响到贷款的偿还。此外，银行普遍缺乏严格的档案管理，造成个人抵押贷款业务的档案资料流失，使银行贷款面临极大风险。
三、个人住房抵押贷款风险防范机制的建立和完善
从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，当前应当把建立和完善个人住房抵押贷款风险防范机制作为商业银行风险管理的重点。
1．建立适合中国国情的个人信用制度
个人信用制度指能证明、解释与查验自然人资信，能监督、管理与保障个人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度和个人信用风险管理制度等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化、初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生********，就可以立即采取补救措施。同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。
2．建立住房个人抵押贷款双重保险制度
学习美国的成功经验，建立政府担保体系和商业保险体系相结合的个人住房抵押贷款担保体系。政府担保体系的建立主要是为了解决中低收入家庭购房担保问题，是社会保障体系的一个有机组成部分，可以扩大银行个人住房抵押贷款发放规模，增加社会福利总水平，又可有效地减少信息不对称和道德风险等问题，降低银行抵押贷款风险，促进房地产金融的发展。而商业保险体系可以克服政府担保能力有限、覆盖面积狭窄的不足，通过商业保险机构和商业银行的合作、信息资源共享及相互监督，有效地防范个人住房抵押贷款市场的风险。详见本章。
3．加快实施个人住房抵押贷款证券化
为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。建立和发展住房抵押贷款二级市场，即房地产抵押债权转让市场，使房地产贷款由商业银行创造出来以后，可以转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款债券。详见本书第六章。
住房抵押贷款保险
一、国外住房抵押贷款保险机制
1．美国——政府机构担保与商业保险相结合
美国拥有世界上最发达的住房抵押贷款市场，1999年底，美国住房抵押贷款占GDP的比重为54％，而中国自1998年下半年取消福利分房，到2003年底，中国个人住房抵押贷款余额占中国GDP比重仅为10．09％。美国繁荣的住房抵押市场为广大居民建房、购房提供了充足的资金支持，使美国的住房自有率一直稳定地保持在66％以上。美国住宅金融业的成功，是与建立完善的住宅抵押贷款保险机制以及政府有力的引导和调节分不开的。
经营住房抵押贷款保险的政府机构主要是指联邦住宅管理局（FederalHousingAdministration，FHA）和退伍军人管理局（VeteransAdministration，VA）。1934年美国成立了联邦住宅管理局（FHA），专门负责经营住房抵押贷款保险。它主要对居民重建、新建住房或购买新旧住房的贷款提供担保。FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭收入29％-41％的中、低收入居民的住房贷款。FHA最大承保额为贷款本金与累计利息之和，即为抵押贷款提供100％的担保。FHA担保由法律规定并受法律保护，具有国家信用性质。因此，经FHA保险的住房贷款，其借款条件比普通住房抵押贷款更优惠，借款人只要首次支付相当于房价5％的款项，就可以得到长达30年期的银行住房抵押贷款。FHA对向中、低收入家庭购房提供可担保的抵押贷款金额制定了最高限额限制，这主要是防止人们利用政府担保的抵押贷款来购买过于奢侈的住宅，同时FHA会经常根据房地产市场行情和居民收入水平对担保抵押的最高限额进行调整。FHA保险通过建立由借款人支付保险费组成的“互助抵押贷款保险基金”，为解决美国中低收入家庭的住房问题发挥了重要的作用。
1944年美国国会制定法案，允许退伍军人管理局（VA）对达到规定服役时间的退伍军人及其在世配偶提供住房抵押贷款担保。与FHA保险不同的是，VA担保的抵押贷款可以是固定利率的，也可以是可调整利率的，并且只对其中的部分贷款提供担保，而非100％担保，担保的比例依贷款的金额而异。
