游客,你好!登陆/注册
滚动排行政务暖闻 国内国际社会军事辟谣知事 文化司法投诉图片视频 体育娱乐财经科技专题
首页资讯财经证券港股正文

石榴集团带“病”奔赴港股

斑马消费2021-06-11 07:49:250阅

房地产行业要求资本密集程度高,石榴集团自我造血能力不足,只得靠大量借款为企业经营提供资金支持。

随着企业战略布局变化,重点聚焦长三角地区市场,公司收入结构也发生了显著变化。2018年-2020年,京津冀区域收入从40.27亿元降至23.52亿元,所占公司收入比重从41.7%降至20.2%;长三角地区收入从0.25亿元飙升至63.09亿元,所占比重从0.3%增至54%。

公司收入主要来自于物业销售,其收入占比在报告期内最高达97.3%。

上述3年,公司银行借款、信托融资及公司债券加权平均实际利率分别为8.2%、8.9%和8.1%,均高于行业均值。

公司不得不付出巨额利息,2018年-2020年,公司贷款及借款支出的利息分别为24.90亿元、28.94亿元和23.86亿元。利息资本化之后,分别为3.77亿元、4.23亿元和5.82亿元。

盈利水平大幅波动之际,融资成本持续走高,中小房企石榴集团不得不硬着头皮冲向港股。

石榴集团的土地储备规模并不大,截至2021年2月,公司土地储备(建筑面积)为919.38万平方米。其中,正在开发的建筑面积为638.83万平方米,持作未来开发的建筑面积为85.88万平方米,随着最近两年陆续结转,公司未来或将面临无米下锅的局面。

2018年-2019年,公司确认开发中物业减值亏损分别为6230万元、1.10亿元。其中,2019年减值亏损确认自蒙城北京院子二期及南充紫宸府。

不合规事件频发

除了常识性错误频频发生,公司还因合同等纠纷不断引发诉讼。

上述同期,公司整体平均售价从1.98万元/平方米降至1.20万元/平方米。公司解释主要有几个因素影响,一是大湾区物业项目收入贡献减少,前期已确认平均售价极高,二是长三角若干城市交付物业大幅增加,且物业售价相对低于其他地区,以及公司开发所在城市及地区物业当前市况及售价波动。

公司对郑州市场的开拓更是屡屡受挫。2016年,公司为抢食郑州城改地凶狠加价,受到当地开发商的集体抵制;3年后,公司出售郑州土地拍卖资格证一次性亏损2740万元,再次折戟。

信托融资已是公司依赖性渠道,截至今年3月,公司还有信托融资总额高达91.96亿元未偿还。

2019年,住宅项目十里澜山因地基侵蚀问题,公司向相关业主作出赔偿约2940万元(公司向承包商索赔1490万元)。

招股书披露,上海梅山第一中学前地理教师、公司创始人、董事长崔巍持有石榴集团57.42%股权,公司执行董事兼总裁桑春华持股41.58%。

招股书披露,2018年至2020年,公司营业收入分别为99.37亿元、80.31亿元和122.65亿元,年度溢利(归母净利润)15.84亿元、7.18亿元和11.31亿元,毛利率分别为34.1%、34.1%和22.9%。

融资成本高企

正当公司对资金重度焦虑之时,不合规事件时有发生,不仅成为网络吐槽的焦点,也让公司屡屡陷入被动局面。

2018年-2020年,公司借款总额(包括计息银行、其他借款以及公司债券)分别为294.56亿元、272.71亿元和248.32亿元,尽管借贷总额已持续缩减,但仍维持高位。

石榴集团从事房地产行业时间并不长,公司2009年才在北京推出第一个住宅项目,迄今在全国拥有86个项目。据克而瑞排行榜,2020年,石榴集团以450.3亿元的操盘金额,排名第69位。

中小房企奔赴港股的热潮并未止步,北京房企石榴投资集团有限公司(下称:石榴集团)也在近期加入到这条跑道。

另外,去年12月,因交付房屋庭园与展示单位所示的庭园墙壁不符,两名扬州消费者将公司子公司扬州北湖(公司间接全资附属企业)诉至当地法院。

盈利能力不稳

斑马消费注意到,伴随公司全国性扩张,收入规模获得增长,盈利水平却在拖后腿。

招股书披露,2018年-2020年,公司分别向客户赔偿1921.17万元、1629.10万元和1752.80万元,合计赔偿5303.6万元。

尽管公司在报告期内通过出售子公司股权资产,以及投资首钢股份债券和甘肃银行股权贴补公司,终究是杯水车薪。

拿地“技术性”失误?

三道红线披露以来,融资趋紧,获得优质的融资渠道,已是石榴集团亟待解决的问题,这也是公司奔赴港股IPO的重要因素之一。

不过,公司自我造血能力弱、土地储备规模小,还有多少时间可以等?

至今正在诉讼过程中的建筑合同纠纷,就有安徽宣城、广东珠海两起,还有一项代理合同纠纷仍在诉讼中。

在此之后,石榴集团从一线城市转向二、三、四线城市。在向低线城市市场渗透的过程中,连续出现“技术性”拿地失误。

责任编辑:张海营

斑马消费梳理公开报道发现,2009年至2013年,石榴集团在土地市场异常活跃。2009年,公司拿下北京通州两处地王地块;2013年,公司以46亿元击败九龙仓及和记黄埔等,成功将上海长宁新华路地王地块揽入怀中,该地块也是当年上海成交总地产最高地块。频频斩获高价地块,公司也被业内外誉为“京沪地王”。

据招股书,2018年5月,公司在安徽亳州以4.165亿元拿下蒙城北京院子项目土地;7月,在四川南充以5.658亿元拿下南充紫宸府项目土地,均因土地高收购成本,售价低于预期,公司已将这两个项目作出减值拨备。

据招股书披露,公司因预售所得款违规事件、违规施工、消防验收备案前违规交房等事件,合计被罚款980万元。此外,11个项目公司因刊登不当及虚假广告、对销售物业的误导性资料等,合计被罚款580万元。

截至2020年末,公司债券须于一年内偿还金额为11.54亿元、一年内应偿还银行借款余额为16.29亿元、一年内应偿还其他借款为27.37亿元。截至2020年末,公司现金及现金等价物虽从上年33.98亿元增至49.87亿元,难覆盖前述一年内须还所有债务。

尤其2020年,公司毛利率同比下降11.2个百分点。公司将原因归咎于土地收购成本增加,导致整体销售成本上涨。当年,公司土地收购成本42.51亿元,同比增长147.44%,所占销售成本比例为47.1%,成为销售成本中除建筑成本外,最大一笔开支。

斑马消费梳理发现,公司在融资中市场话语权较弱。其在今年3月31日签订的一笔数额8000万元的银行借款,年利率为9%。另外3份融资协议总额13.30亿元,年利率在7.1%-11.5%之间。

评论列表共0条

    今日推荐

    首页资讯财经证券港股正文

    相关资讯

    热点资讯