（1）商铺投资的目的
购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。
另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。
（2）租用还是买产权
产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少得多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。
这一点在目前金街商圈上表现得尤为明显：金街缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，市场期待产权商铺的呼声越来越高。
（3）商铺投资的方向
根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。
一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。
住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。
纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以备受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。
（1）商铺投资，几时出手最划算
一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。
随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。
看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。
温州人成群炒铺有攻略
投资商铺，正悄然成为温州人这几年来的投资选择，他们很多已从炒房、炒车、炒煤等投资中抽资，然后携大量资金成群结队穿行于各地城市，主攻商铺投资。
然而，今天的商铺投资已告别“买铺必赚的神话时代”开始进入“智力取胜的技术时代”。温州商人以其特有的投资智慧和眼光在商铺投资领域中不断地创收，那么让我们深入了解和学习温州人的那些投资智慧，用以挖掘出商铺淘金热中的金块。
（1）温州人悄然成群炒铺
2005年元旦假期后，陈先生和他带队的一支“温州商铺投资考察团”开始了新一轮的商铺投资考察。
事实上他们这支25人的团队，仅是元旦前后从温州出发的最小一支队伍。他们先溯长江而上走上海、南京、武汉、重庆四城，然后转道成都、西安、昆明、海口等地，在沿途各地温州朋友或商会的帮助下，专门考察可投资的中小面积商铺，一旦看准了就果断下手成批吃进。
挑好位置后，陈先生他们一“吃”就是一排。比如2001年在上海的投资房产博览会上看中上海松江的一个新建商业街商铺项目，他们一下买进30间门面，占了整个项目商铺数的60%，当场让开发商目瞪口呆。
陈先生坦言，现在他们温州人已不怎么炒商品房了，转而把商铺当成了投资主业。如今各地的房价都已很高，这样投资商品房的风险变大且今后较长时期都难有大的获利空间了，而大家目前一致认为商铺赚钱的空间还很大，所以纷纷结队到各地城市捕捉商铺的投资机会……至于炒煤、炒出租车牌照等，事实上真正做的温州人其实很少，一则那些项目不大众化、当地限制又多，不是每个温州人都能搞，二则前段时间被媒体曝光后当地部门肯定又加强了监控与限制，这样能炒煤、炒车的更少了。
（2）带头炒铺，数钱数得手发抖
陈先生带队的这支小规模“温州炒铺团”，其实成员全是他的温州苍南县同乡。温州同乡之间信息互通，而陈先生是最早从温州苍南走出来的商铺投资成功者，于是便成为了家乡人外出炒铺的“带头大哥”。
在温州苍南，陈先生原是一位有些名声的乡间木匠，1990年到杭州打天下开了一间“前店后厂”的办公家具店。
2000年杭州开始扩展城市规模，在原来的城乡结合部开始大兴土木。但当时耸立于杂草丛生之中的住宅房入住率都很低，那些商铺更是无人问津。
此时陈先生却大胆出击，把10年辛苦生意所得的50万元血汗钱，加上借来的30万元，作为50%首付，在那些新区中精心挑选了总值160万元、每套在20 ~ 30平方米上下、均价每平方米7000元的9套商铺。他的10年期银行贷款总额是80万元，每月需还款8700元左右。
陈先生将所有商铺简单粉刷之后即挂牌出租。最初半年，出租情况很不好，他日子难过。但半年之后情况开始好转，租金能勉强抵消月供。
一年之后，他每套出租平均月收入2000元，除抵消按揭月供后，9套商铺每月还能给陈先生带来利润约9000元。在此之后，租金更开始节节上涨。
2001年2月，陈先生的商铺所在地已变成了繁华的城市闹市区，商铺价格猛涨了2倍，均价2. 5万元。
陈先生把9套商铺以610万元的总价悉数抛出，净赚560万元。两个月后，他又和几位苍南同乡相约潜入商铺“洼地”苏州，以560万元作本钱，再次吃进一批闹市商铺，刚过半年，又是涨声一片，他又赚了100多万元，手头的现金资产一下上了千万元。
“10年做生意千难万难挣了50万元血汗钱，但却不及第一次炒铺时赚的零头。当时第一次有了这么多钱时真傻气得不行，居然胆战心惊地把赚来的560万元全取回家关着门数钱，结果数钱数得手都发抖！”说起初战大捷，陈先生现仍忍不住兴奋地做了个极度夸张的手势，“这钱膨胀得就像爆爆米花———嘭！”
温州人有了好项目就会消息互通，很快，陈先生周围聚集起了这支“老乡炒铺团”，先在杭州及周边，继而在全国寻找猎物，并以团体优势从开发商或代理商那里拿到优惠价格。
（3）成群结队的炒铺攻略
陈先生以及熟悉温州投资客的朋友透露，温州人炒铺攻略自有一套。
职业炒家一般只在自己熟悉的城市进行投资，包括熟人朋友的聚居地，或者是有着很深人脉的地方。他们抱成团后的投资金额一般在千万元以上，除了像陈先生第一次买“低价商铺原始股”那样之外，如今他们更敢看大势追涨，甚至是在铺价较高的地方也仍然在买进。
而温州人群中，半数以上喜欢独立购买50万元以下的小商铺，另有一小部分喜欢合股购买数百万元甚至千万元以上的整层商铺、写字楼。
一般而言，温州人流行的炒铺手法主要有三种：
①炒号，这属于纯粹的短线操作，一般是温州购房者在听到开发商有放号风声就迅速出动，把拿到的选铺号在炒家间流通，或是卖给想买铺行动慢了一拍的本地投资人。
②温州购铺者首先支付定金，选中了位置好的铺面，在尚未签订最后的购铺合同前，将铺脱手，这也是一种短线操作。
③温州购铺者付了首付、办理按揭合同后，待商业环境成熟铺价上涨之后，再从容出手。
其中采用①、②手法的温州客多采用自有资金，而自有资金主要是温州人多年来的原始积累以及通过自发的地下钱庄筹集取得。通过第③种手法的温州客多数是通过银行贷款拿到的资金。因为炒铺者通过银行取得贷款的方式多种多样，从而取得的资金量也各有不同，如仅以自有资金与贷款资金按1：1比例计算的话，温州炒铺军团约有2000亿~ 3000亿元的资金在全国各地“纵横”。
近几年来，中小规模的生意越来越难做，股市风险大，商品住房价格也炒到很高，上涨空间越来越小，而投资商铺应还有一些高回报的机会。如今这种机会吸引的也不仅仅是温州人，各地也有一些敏锐的投资者投资商铺，只是温州人的闲置资金比较多一些、集中一些、投入量大一些而已，自然造成的影响效果更大。
但是现在也不是买铺必赚了，需要有一些选铺、比较等技术含量在里面！这也是陈先生一直给予自己和其他商铺投资者的警告。
看香港人是怎样投资商铺的
香港房地产业界流传着这么一种说法———投资民宅、别墅是铜；投资办公楼、写字楼是银；而投资商铺则是金。
作为当前房地产市场上的两大主要投资形式，投资商铺和投资民宅在许多方面都有着很大的区别，笔者在此予以对比和总结。
（1）投资类型
商铺投资是以商业房地产市场和商业零售市场为依托来进行的，投资者用商铺来经商或租给客户去经商，其投资回报和商铺的运作经营和管理水平密切相关。而住宅投资主要满足于投资者或租客的居住需要。
（2）地点和环境
商铺对地段和环境的要求比民宅更高。地段，地段还是地段，对于商铺更是金科玉律。除了宏观地段和环境外，具体位置，商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。民宅需要安静优雅，而商铺需要人气鼎盛。
（3）租客和租期
客户在租用商铺之后往往需要自己出资对其装修改造，并配备必要的设施和生财工具。由于商铺租客投入了大量的资金，也需要稳定地长期经营生意，就需要较长的租约去达到其投资回收目标。所以，商铺的一次租约的租期往往会达到3 ~ 5年，甚至5 + 5年（5年选择权）。并且，商铺租客的生意越好，其续租约的肯定性越大。而民宅租客从来不会也不被许可去装修改造房东的房子，一般租期也短。
（1）租金
商铺的租金可以用单位面积平方英尺／年的租金来计算，也可以用月租金来计算。物业主可以要求租客交纳总租金，也可让租客只交纳净租金，然后让租客自己去交纳其他种种费用（如管理费以及水、电、气、保险等）。商铺每年的租金涨幅会在租约中逐年规定，在续租约时租金涨幅则会随行就市，不受政府限制，故涨幅可能相当大。而民宅一般是以月租金来计算，租金中往往包括管理费或水、电、气等，每年的租金涨幅都要受到政府限制。所以商铺的租金收益一般比民宅为高。
（5）利益
商铺生意和物业的价值往往是利益一致的。商铺的生意越好，租客的投资回报越好，则物业主的投资回报会水涨船高，商铺本身的升值也会越大。如果生意兴旺，商铺的价值会随着时间越来越高。而民宅租客与物业的利益往往不一致。如果民宅主要用于出租物业或租客过多，容易被损耗，则该民宅的升值性会深受影响。另外，如果商铺租客欠租，有关法规允许物主可以封门和扣押租客的生财工具，不让租客做生意。而民宅租客欠租时，物主（房东）不得扣押租客的个人物品。如果在冬天孕妇或残疾人欠租，房东是不容易处理的。
（6）投资回报
商铺的投资收益率即投资回报率明显高于住宅，在目前房地产市场，住宅投资收益率约为3%~ 6%，商铺的投资收益率一般约为7%~ 10%，其增值空间更大。记住：小金豆式的商铺往往比大而无当的商铺回报好。如太古广场的商铺，10年前买期房时的商铺只需6万元左右，现在普遍以20余万元甚至30万元成交。
（7）投资风险
毋庸讳言，投资商铺一般比投资民宅更具风险。如新商铺刚开始可能“淡”，出租收益率可能不理想。如铺位不好甚至难以找人承租。而民宅起码可以自住。商铺的贷款利率一般比民宅为高（如高一个百分点左右）等。但正因为较高风险才会有较大的回报。世界上没有十全十美的事。如买成熟的当前回报好的商铺风险虽小，但价位就高，进一步的增值空间可能也小。当然，风险是应该和可以尽可能规避的，盈利和增值空间也是需要考虑的。这就需要寻找一个投资平衡点。
