投资商铺受宠买铺还需谨慎
近些年来，因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。事实上，投资商铺稳赚不赔那是神话，只有细心判断，谨慎选择，才能为你的投资多添一份保障。
（1）买哪里的商铺比较稳妥
第一，要选择居民聚集、人口集中的地区。
通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺，买这样的商铺容易出租。
第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。
古语云：“一步差三市”，意思是相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。
第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。
交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。
（2）买商铺有哪些注意事项
①购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
②在签订商铺买卖合同时注意。
房屋用途。看是否确实为商铺用，并在合同中注明。
公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%~ 10%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。
物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。
交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。
③相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。但房地产市场风险相对较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。
④贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税等
（3）商铺投资需谨慎
同样投资商铺，为什么有人赚了大钱，而有人却连本都收不回来？那是因为商铺投资绝对属于高投入、高产出、高风险的行为。
承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率，更要“看人气、看特性、看环境”。现在，商业地产项目的主要矛盾，往往集中在价值和价格的不对等，开发商希望出售商铺的价格高些高些更高些，但买房人则希望得到商业价值更大的商铺。这种不对等，已经成为目前商业地产的最大矛盾。
另外，这里提醒购房人不要将广告用语想当然地代替合同用语，要尽量将开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺写入合同，否则一旦发生纠纷，一般很难得到法院的支持。不要轻信一些所谓的保底条款，因为这些条款在法律上可能是无效的，高额的保底条款更无现实地可操作性。
看商铺如何防“变脸”
商铺投资具有高回报性，同时也有着一定的风险性，尤其是在我国商业地产刚刚兴起不久的今天，商铺投资市场存在着较严重的商业经营问题，这些问题致使商铺投资市场随时都有“变脸”的危险。下面这些“变脸”情况投资者尤其要注意了。
（1）无人问津型
所谓商铺投资无人问津型是指当发展商把商铺卖完后，就做甩手掌柜甚至拍屁股走人，商场产权分离，投资者各自为政，经营一盘散沙。比如某发展商开发的一条“香港步行街”，在销售完毕之后，没有任何的定位、招商、经营手段，小业主拿到商铺后不知所措，一头雾水，只好在门外挂了一个大大的招租标志，一年半载都无人问津。
其实，零售业已经是供大于求，而这种自发式（无人管理）的商业街，在供大于求的市场中如果缺少起码的商业定位和营运，其结果就只能是被市场无情湮没，如果开发者能够肩负起项目经营管理的责任，根据当地零售市场的特征，细分出女人街、儿童街、数码街等主题经营，经营不至于这样惨淡。
（2）昙花一现型
所谓商铺投资昙花一现型，是指发展商对销售的商铺包租2年左右，然后在这2年左右的培育期承诺：自己如何提供给商户优惠政策、如何管理商场、如何投入重金实施商场经营推广等等。很多发展商在项目推广中，以买铺即免收几年租金来吸引投资者，以免租多长时间来吸引商户，这样的宣传方式亦可加以运用。
可实际当中，往往代理公司只管销售，不负责后期的市场管理，这样销售公司的销售方案与后期的市场管理是完全脱节的，商场经营可能会弄得面目全非。这种类型的商场开业时虽然是轰轰烈烈，但只是昙花一现，开业之后商场就开始走下坡路，乃至关门歇业。
（3）虚拟产权型
所谓商铺投资虚拟产权型是指发展商以虚拟产权式商铺、以长期包租的方式，去满足投资者建立一个稳定长期的取款机的目的。很多投资者以为像这种类型的商铺引进了龙头主力店，经营有保障，每年都有高比例的回报，孰不知这个高额的回报背后隐藏了一颗“定时炸弹”，仔细考虑一下，就会发现危机四伏。
一方面，这种长期包租的商铺是建立在大商家经营良好、发展商资金链不出问题的前提下，如果大商家经营不善欠租、发展商资金链断裂，业主的投资回报就会失去保障；另一方面，由于商场承租给开放式经营的大商家，投资者根本就不能在商场中找到自己的铺位，这种虚拟产权式商铺经营一旦出现问题，就会迅速土崩瓦解，所谓高额回报的取款机会被炸得烟消云散了。
其实，商铺投资不能仅仅看某一方面是多么有保障，最终还是要综合考虑商铺的客观条件、商场的经营定位、竞争环境、促销手段等，只有这样，才能让自己投资的商铺日进斗金。
购买商铺，不可忽视产权问题
投资者在购买商铺的时候，需要对商铺做全面的调研，包括商圈的调查、商铺投资价值的分析判断、开发商的背景调查等很多方面，其中，对商铺的产权状况做调查是必不可少的一个环节。要完整地掌握一个商铺的产权状况，就需要投资者具备一些与产权相关的知识，了解相关的政策法规。确认权利人对商铺的产权关系的过程，法律上就叫确权。
（1）了解商铺产权的内容
所谓商铺的产权，是指权利人对商铺的土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如典权、抵押权等。我国实行土地公有制，城市的土地都是属于国家所有，国家通过招标、拍卖、挂牌的方式将国有土地使用权出让给开发商，由开发商在取得土地使用权的土地上进行商业开发，开发商获得的只是土地使用权，而不是土地的所有权，所以投资者从开发商那里购买的商铺，其产权由土地使用权和房屋所有权两部分构成。正常情况下，房屋登记过程中土地和房屋管理部门合署办公，投资者拿到的房产证都是两证合一的，即一个房产证中包括《房屋所有权证书》和《国有土地使用权证书》两个证书。
投资者购买商铺后获得的产权，是从开发商手中取得的，在商铺盖好完成验收之后，开发商要对它开发的所有商铺进行初始产权登记，投资者与开发商签订《商品房买卖合同》之后获得的产权，从法律上是通过房屋产权的转移登记取得的。作为投资者，要想顺利地拿到商铺的产权证，必须关注开发商在开发过程中是否按照各项法律法规的要求进行开发，是否在开发过程中存在违规现象。如果开发商在开发过程中有严重的违规现象，开发商是无法获得商铺的初始产权的，作为投资者从这样的开发商手中买到的商铺自然就无法顺利办到产权证。开发商在开发过程中不遵守国家的政策法规，违规进行房地产开发的现象是非常普遍的，例如在天津市，在2005年9月1日《天津市房屋权属登记条例》生效之前，天津市由于开发商违规操作导致老百姓购买的房屋无法取得产权证的在存量商品房中的比例高达30%，这种业主拿不到产权证的现象是屡见不鲜的，其结果会影响业主对商铺的权利的正常行使，也影响承租者的工商登记和正常经营，所以作为商铺投资者对此绝不能掉以轻心。
（2）查看开发商是否具备“五证”
了解开发商在开发过程中是否有违规操作，关键看开发商在销售商铺的时候是否具备“五证”，所谓“五证”是指：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房屋销售（预售）许可证》，这当中投资者应该重点关注《国有土地使用权证》和《房屋销售（预售）许可证》这两个关键证书。
关于《国有土地使用权证》，投资者需要关注两个问题。一是土地的用途及年限。我国对不同用途的土地使用权的年限规定是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地10年；综合用地或其他用地50年。商铺开发的土地使用权的用途必须是商业用途。开发商取得土地使用权的方式，国家规定，2001年8月31日以后，商业用途的土地使用权出让形式必须采取招标、拍卖、挂牌三种形式中的一种，通过协议出让方式取得商业用地的土地使用权的方式在2001年8月31日（俗称“831大限”）以后是被禁止的。在土地方面最经常出现的情况就是开发商浑水摸鱼，经常在其他用途的土地上进行商业开发，比如有的开发商在工业用地上盖起了商业中心，有的把教育用地盖成了写字楼，这都是严格禁止的，如天津王顶堤附近某大学在国家行政划拨的土地上盖了一栋国际交流中心，并且作为写字楼对外出租，这是严重的违规行为。投资者购买这样的项目最终是无法合法取得房屋产权证书的。
另外一个值得投资者重点关注的证书就是《房屋销售（预售）许可证》，按照规定，开发商在取得《房屋销售（预售）许可证》之前必须要取得其他四证，但很多时候由于政府行政环节存在没有按规定顺序审批的行为，往往有开发商在没有取得前四证的时候就取得了《房屋销售（预售）许可证》，有的甚至在没有拿到《房屋销售（预售）许可证》之前就以所谓内部认购、发展俱乐部会员收取高额会员费等形式进行变相销售，这都是不允许的，而且容易给未来投资者正常取得产权证留下隐患。所以这就需要我们的投资者掌握更多的相关政策法规知识，增强自我保护意识。
（3）全面了解产权具有哪些权利
投资者在顺利购买商铺之后，对于产权具体有哪些权利也需要作一个了解。商铺的产权包括基本权利和他项权利，基本权利包括占有权、使用权、收益权和处分权，其他项权利主要包括典权和抵押权。
投资者在购买完商铺后取得产权证书即成为业主，业主如果将商铺用于自营，这些权利完全在业主自己手中，如果业主将商铺出租给其他人，这时候，业主拥有商铺的占有权，而使用权则转移到承租者手中，承租者向业主缴纳房租，业主享有收益权，至于处分权，比如转租，要看双方签订的合同对转租条款的约定，通常都是承租方拥有带条件的转租权，即在业主同意的情况下将房屋转租给第三方。如果承租方在业主同意的情况下将商铺转租给第三方，这时原承租方与业主之间的租赁合同和承租方与第三方之间的转租合同是两个不同的合同，二者同时生效，第三方要按约定向原承租方缴纳房租，原承租方按约定向业主缴纳房租。在这种情况下，占有权仍然在业主手中，使用权从原承租方手中转移到第三方手中，收益权则发生微妙变化，即业主享有原始租赁合同的收益权，而承租方则享受转租合同中约定的收益权，这就是二房东的由来。
