4.买的房屋将征收，配偶能否以不知情为由主张房屋买卖合同无效？
【宣讲要点】
在购买共有房屋时，如果不是所有的共有人当面签订买卖合同，为了以防万一，购买者应该注意收集证明自己为“善意”的证据。一旦发生某些共有人主张自己不同意或不知情的房产买卖纠纷时，购买者可以利用这些证据保护自己。
【典型案例】
杨某与陈某是夫妻，一年前，陈某将其与杨某共同所有A城区的一套房屋卖给胡某，并办理了过户手续。最近，胡某所购买的房屋面临征收。根据规定，胡某能够领到10万元的征收补偿费。这时，杨某突然主张该买卖合同无效，理由为他是房屋共有人，不知道其妻陈某卖房，书面同意书中的签字为他人代笔。并因此向自己所在B城区基层法院提起诉讼，主张陈某与胡某的购房合同无效。请问，这种情况下胡某是否有权得到该房屋的征收补偿款？杨某所在B城区的法院是否会对杨某有所偏袒？
【专家评析】
本案中，杨某不能以不知情为由主张房屋买卖合同无效。杨某所在城区的法院对该案件没有管辖权，胡某可以向该法院提出管辖权异议。
第一，杨某不能以不知情为由主张房屋买卖合同无效。
当陈某出售房屋时，杨某以自己未在书面同意书中签字，因此现在称该房屋系其妻子陈某单方出卖，本人并不知晓，而主张买卖合同无效。但是，胡某在买入后直到现在征收前已经经过一年时间，而杨某从未就此向胡某提出过异议。从这些事实来看，杨某并非真正地不同意或不知情，我们认为，毕竟征收补偿款要高于原出卖房价，因此他们才以这种理由反悔。所以，胡某有充分的理由相信陈某出卖夫妻共有房屋的意思表示为夫妻双方的一致意见。根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释(一)》第17条第2项的规定，杨某不得以不同意或不知情为由对抗胡某的购买行为，不能主张该房屋买卖合同无效。
另外，因胡某是房屋所有权人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条的规定，只有房屋所有权人才能成为被征收人，因此，胡某可以依法取得征收补偿款。
第二，胡某是善意、有偿取得该房屋所有权。
退一步来讲，即使杨某真的对于其妻子陈某的出卖房屋的行为并不同意或者毫不知情，也无权要求胡某退还该房屋的征收补偿款。胡某并不知道出卖行为是否经过杨某的同意，胡某更不存在与陈某恶意串通、故意损害其丈夫杨某的利益的情形，完全是自愿进行的，所以，从主观上来说，胡某的购房行为是善意的。胡某与陈某的交易完全是按照当时的市场价格进行，这一点有购房合同为证，所以，从客观上来说，胡某的购房行为是有偿的。根据我国《物权法》第106条的规定，胡某善意、有偿取得该房屋的所有权应当得到法律的保护，杨某即使不知道或不同意陈某的出卖行为，也不能主张这种买卖行为无效，胡某有权取得该房屋的征收补偿款。
由于房地产所在地法院具有更便利的条件，有利于能够查清所争议的案件事实，所以房地产纠纷一般由房地产所在地法院管辖。但是，该案中杨某向其所在B城区的法院起诉，这显然是不符合《民事诉讼法》第33条不动产纠纷法院管辖的规定。因此，根据《民事诉讼法》第127条的规定，胡某可以对管辖权提出异议。但是，在提出管辖权异议时还应该具备以下条件：
一是应该在答辩期间提出，即法院已经受理但还未进行实体审理阶段，如果错过这段时间就不能再提出，希望胡某要抓紧时间，不要耽误。
二是只能向第一审法院提出，而不能向自己所在城区的法院提起。
三是作为本案的被告，胡某完全符合提出管辖权异议的主体要求，其他人不能代胡某提出异议。
法院将在进行审查后对异议作出裁定。如果胡某对于该裁定不服，可以在10日内向其上一级法院提起上诉。
根据上述分析，已经明确胡某才是房屋的所有权人，不过由于杨某提起了诉讼，此时房屋所有权尚处于不明确状态，因此，需要等待法院最终认定被征收房屋的产权人。法院判决确定房屋所有人后，则作为房屋所有人，可以获得征收补偿。
【法条指引】
《物权法》
第106条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第2条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释(一)》
第17条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
5.集体土地上的房屋能依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》被征收吗？
【宣讲要点】
我国《国有土地上房屋的征收与补偿条例》第2条的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。可见，《国有土地上房屋的征收与补偿条例》调整的是国有土地上房屋征收的法律关系。集体土地上房屋的征收并不应当适用《国有土地上房屋的征收与补偿条例》的规定。
根据我国法律的规定，在集体土地上实施拆迁有两条法律途径可供选择：一是依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，在集体土地征收过程中，将房屋作为地上附着物进行补偿后的拆迁称为农村集体土地征收拆迁。
二是依照城市房屋拆迁法律法规进行城市拆迁。即在征地的过程中，先把被征收土地上的农民转化成为城市市民，然后再按城市拆迁的法律法规进行拆迁补偿安置。
【典型案例】
黄某的房屋被列入拆迁范围。可黄某认为，黄某的房屋建在农村的集体土地上，对于集体土地上的房屋，不能适用《国有土地上房屋的征收与补偿条例》规定的程序实施拆迁行为。请问：黄某的看法正确吗？
【专家评析】
本案的关键是黄先生的房屋只是在拆迁区域内，并不是在城市规划区之内，这就决定了本案只能适用《土地管理法》的相关规定。因此，房屋征收部门不能依据《国有土地上房屋的征收与补偿条例》对黄先生的房屋进行征收。黄先生的房屋所在的土地为集体土地，并非国有土地，因此仍然应依照《土地管理法》的相关规定。
老百姓一定要知晓自己房屋所在土地的属性，并及时办理土地使用证和房屋产权证。只有这样，一旦面临征收，才能最大限度的保护自己的合法权益。
【法条指引】
《国有土地上房屋的征收与补偿条例》
第2条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
6.拆迁租赁房屋后原来的租赁合同还有效吗？
【宣讲要点】
拆迁过程中，承租人不是《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的被征收人，但因使用利益受影响，承租人为补偿权益人。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”《物权法》第42条第3款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”根据上述规定，在拆迁、征收过程中，基于物的所有权产生征收补偿，被征收人定性为物的所有权人。
根据《合同法》第229条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即无论采取什么方式引起所有权变动，均不影响租赁合同的效力，故拆迁人或征收人通过补偿方式取得租赁房屋的所有权并不影响租赁合同的效力。拆迁、征收毕竟不等同于买卖、转让等物权变动行为，而是通过补偿的方式达到拆除、征收房屋的目的，租赁合同的继续履行不利于拆迁、征收工作的进行，且承租人的使用权的确因拆迁、征收受到了影响，为保障拆迁、征收工作的顺利进行及保障承租人利益，应给予承租人补偿，承租人系补偿权益人。
【典型案例】
齐某租了一套房子，当时和房主黄某签订了一份为期3年的房屋租赁合同，并到房地产管理部门办理了登记备案手续。后来因为城市规划，齐某租的房子所在的居民楼要拆迁。得知消息后，齐某去找房主协商。房主告诉齐某，拆迁房屋那是政府行为，现在房子将要不存在了，那么双方的租赁合同也应终止。由于房屋被拆后不知道去哪安身，于是齐某要求房主黄某继续履行房屋租赁合同，对齐某和妻子进行安置。黄某当即表示拒绝。后来，拆迁办发给了黄某一笔拆迁补偿金。请问：齐某租住的房屋被拆迁后，原来的租赁合同还有效吗？
【专家评析】
可以明确的一点是，房屋拆迁后原房屋租赁关系仍然有效，当事人双方应当继续履行原租赁合同。
本案中，齐某与黄某并没有解除租赁关系，黄某在得到相应补偿金后，也没有对齐某进行安置，这显然是一种违法行为。齐某与房主对解除该房屋的租赁关系达不成协议的，由拆迁人出面为黄某调换房屋。调换后的房屋继续由齐某承租，双方之间的原租赁合同继续有效，但是对新调换的房屋齐某应当与黄某重新订立一份房屋租赁合同，至于黄某所称以拆迁为理由终止租赁合同的说法显然没有任何法律依据。
据此，在齐某以前所租住的房屋被拆除后，齐某可以住在房主黄某提供的补偿安置的房屋内。如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件存在差异，双方之间还可以根据实际情况调整租金。如果与原有用途不符，齐某还可以解除租赁合同，并要求给予适当补偿。
【法条指引】
《物权法》
第42条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
《合同法》
第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第2条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
7.房屋被征收后，房屋所在土地使用权怎么处理？
【宣讲要点】
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。根据《物权法》第147条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据《城市房地产管理法》第32条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。以上规定均体现了房地一体主义原则，即房地不可分割，对房屋所有权和土地使用权的处分应当同时进行。
【典型案例】
某公司取得23间临时铺面及其所占土地并取得该地国有土地使用权证，面积共1303.23平方米。后该公司经规划报建取得《建筑工程规划临时许可证》，在该地兴建超市项目。不久，该地实施统一规划，整合使用，该公司的土地收回做绿地，按实际地价和投入给予补偿。市国土资源局两次向该公司发出《通知》，决定有偿收回原告土地作为绿化用地，并要求在收到通知后三日内办理置换手续。2004年8月9日，市国土资源局作出市国土处字[2004]134号《关于收回国有土地的处理决定书》(以下简称134号决定书)，决定收回原告面积为1303.23平方米的土地使用权，注销相关的土地权源证明，并要求在15日内办理相关补偿手续。某公司不服，申请行政复议，省国土环境资源厅作出琼土环资复决字[2004]23号《行政复议决定书》，维持了被告的134号决定书。某公司仍然不服，向法院提起行政诉讼。
