金融机构向社会筹集了大量房地产资金后，还要合理地分配到房地产的开发、流通和消费的各个环节中去，以促进房地产业的健康可持续的发展。一方面，房地产金融机构可以通过差别利率或不同的贷款条件来扶优限劣；通过公开市场业务影响房地产证券的价格，从而把有限的资金分配到那些内部经营管理规范、信誉高、效益好的房地产企业，促进房地产企业改善经营管理，从总体上提高房地产业的整体效益。另一方面，房地产金融机构可以通过加大住宅消费的支持力度，将房地产金融的重点逐步引导到居民个人住房抵押贷款上来，有利于从根本上启动和发展房地产市场，促进房地产业的可持续发展。
3．执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展
房地产业是国民经济的先导产业和基础产业，它在国民经济中具有举足轻重的地位，它的运行状态直接或间接地影响到几十个行业的市场变化，因此科学地调控房地产运行成为国家宏观调控的重要组成部分。国家通常利用房地产金融对房地产市场进行调节。例如，1996年我国的房地产业处于低谷时期，为了启动市场和促进复苏，政府作出重大决策，把房地产业特别是住宅业作为新的经济增长点。在政府的诸多政策中，十分重要的一条就是发展房地产金融。为此，人民银行于1997年4月颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，并在1998年4月提出要加大住房信贷投入，扩大经办住房委托业务的金融机构的范围。而从2002年开始，国内多数地区出现了房地产投资增长迅猛、商品房空置面积增加、售价上涨过快以及商品房投资结构失衡的态势。2003年6月，中国人民银行则通过出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号），对房地产贷款的诸环节作了严格要求，从而遏制了房地产投资过热的势头。
除了以上提到的三点作用外，房地产金融还有力地支持了我国住房制度的改革，推动了福利分房制度向住房社会化、商品化的转变。
房地产金融体系
一、房地产金融市场体系
在现代经济社会中，房地产业广泛而活跃的融资活动，必须通过金融市场才能进行房地产开发经营与消费所需资金的筹集与融通。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和，包括各类住房存款、住房抵押贷款、房地产开发贷款、房地产信托、房地产保险以及房地产证券等。
1．房地产金融市场的构成要素
房地产金融市场由下列三个基本要素组成。
（1）融资主体——资金的供给者及需求者。资金供给者及需求者即为房地产金融市场上资金商品的买卖双方，这是房地产金融市场最为基本的要素，它主要包括家庭、企业及特定的政府部门（如公积金管理中心）。个人和家庭通过参加住房储蓄存款或购买房地产金融市场上的各类有价证券而成为房地产金融市场的资金供给者，或者为了购、建、修住房向房地产金融机构申请贷款而成为资金的需求者。同时，企业将生产经营过程中暂时闲置的资金存入房地产金融机构或购买各种房地产有价证券从而成为资金的供给者，为了开发、购买房地产向银行申请贷款以及在金融市场上发行股票或债券而成为资金的需求者。
（2）融资中介。融资中介是指在房地产资金融通过程中处于资金供给者和资金需求者之间的中间环节，主要是指各类兼营或专营房地产金融业务的金融机构，如住房储蓄银行、住房信用合作社、商业银行、保险公司、证券公司等银行及非银行金融机构。
（3）市场金融工具。房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。因为资金交易和一般商品买卖不同，必须借助于金融契约的形式，如商业票据、房地产金融债券、房地产抵押债券、房地产企业和房地产金融机构所发行的股票，以及未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等，这些都是可以用于交易的金融工具。
2．房地产金融市场的分类
房地产金融市场作为金融市场的重要组成部分，按照不同的标准可以有以下两种不同的分类。
（1）按市场层次划分，房地产金融市场可以分为一级市场和二级市场。
房地产金融一级市场，又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易等。在该市场上，借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通。房地产金融二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场，包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有价证券的再转让交易。
（2）按房地产金融服务的对象，可以将房地产金融市场分为房产金融市场和地产金融市场。
前者是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场，后者是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。
3．房地产金融市场的融资方式
房地产金融市场的融资方式包括间接融资和直接融资两种。
（1）间接融资。间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发、经营与各种投资，而是根据自身资本运转状态与实际力量，对从事房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款，当然也可以是经中央银行批准在限额内发放固定资产（包括技术改造）贷款。上述贷款通常采取抵押贷款的形式。间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间、地点与范围等方面的限制，因此融通灵活方便，资金运用也较为合理有效。在房地产金融活动中，尤其是在住房金融活动中，必须依靠间接融资的方式，才能合理有效地实现资金融通。
（2）直接融资。直接融资是指房地产金融机构直接向房地产业投资，参与公司（企业）的开发、经营活动，以获取利润，同时还包括房地产企业直接在资本市场上发行股票或债券来筹集资金。直接融资一般受到融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制，因此显得不灵活，但直接融资对房地产业改善经营管理、提高经济效益具有很大的帮助。
在现实生活中，直接融资与间接融资各有利弊。两者应当相互补充、相互促进，才能充分提高资金的使用效益，促进房地产业的健康发展。
二、房地产金融机构组织体系
任何金融活动的开展都必须依赖一定的金融机构，金融机构的经营活动对社会经济的发展起着十分重要的作用。
房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行、商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等。房地产金融机构是房地产金融运营的载体。从世界范围看，各国的房地产金融机构组织体系都因各国不同的政治、经济、文化背景而不同。有些国家只允许专门的房地产金融机构经营房地产金融业务；有些国家不设专门的房地产金融机构，而由一般的商业银行兼营房地产金融业务；而大多数国家则是由专门的房地产金融机构和一般金融机构共同经营房地产金融业务。
1．我国的房地产金融机构体系
经过改革开放二十多年来的发展，我国房地产金融机构从无序走向有序，基本上形成了以商业银行房地产信贷部为主导，包括住房储蓄银行、住宅信用合作社、保险公司、信托公司、证券公司在内的多层次、多形式的房地产金融机构体系。从事房地产金融业务的金融组织可以分为五大类：银行类、保险公司类、信托投资公司类、证券公司类和其他类（主要指财务公司、合作社、典当业等），从业务上分可以分为专营的房地产金融机构和兼营的房地产金融机构。
（1）专营房地产金融业务的机构。专营房地产金融业务的机构主要包括住房储蓄银行和住宅信用合作社。
住房储蓄银行。1986年3月，国务院正式确定烟台、唐山和蚌埠为城市制度改革试点城市。其中，烟台市在深入调查、反复论证和模拟运行的基础上，经国务院批准，于1987年8月1日正式实施改革试行方案。经中国人民银行批准，烟台市于1987年12月1日正式成立中国第一家专门办理房地产金融业务的银行——烟台住房储蓄银行。同年，蚌埠市住房储蓄银行也相继成立。这两个住房储蓄银行的主要职能是：组织和开办企事业单位住房资金存款和城乡居民住房储蓄存款；办理商品房开发经营企业的流动资金贷款；代理各有关单位发放住房券，发行住房建设债券和股票；管理和监督企事业单位住宅建设基金的使用；审核住房建设造价，办理住房建设概预算的复审；直接参与投资、经营房地产开发、买卖、租赁、信托业务，以及转让、买卖房地产有价证券等。
住房储蓄银行和其他银行相比具有以下特点：①它的宗旨是为房改服务，办成服务性银行，业务范围主要是围绕房改开展住房结算以及存贷业务。②住房储蓄银行是地方股份制银行，资金来源于地方，用于地方，不依靠国家投资，也不铺设网点。③自求资金平衡。营运资金主要来源有：股金和自身积累，原有财政投资和企事业自筹用于住房的资金；住房出售、出租的收入，已摊入企业成本和已进入财政预算的房租补贴、住房维修和住房折旧费等。④存贷资金利差由银行自行消化，不需财政和人民银行补贴。
在总结烟台和蚌埠住房储蓄银行运行经验的基础上，2002年10月，经中国人民银行批准，德国施豪住房储蓄银行与中国建行合资成立中德住房储蓄银行，注册资本为1．5亿元，建行和施豪银行分别拥有其中75．1％和24．9％的股份。2004年2月15日，中德住房储蓄银行在天津正式开业。中德住房储蓄银行的经营模式完全从施豪银行引进，资金封闭运作，只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户的存贷利率差是它唯一的利润来源。其最大的经营特色，就是提供低息住房贷款，目前推出的最优贷款年利率仅为3．3％，远低于国内的各种个人住房商业贷款。
住宅信用合作社。住宅信用合作社又称住宅合作社，是指由居民自愿组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。它通过筹集社员资金来解决社员的住房，减少了中间环节，降低了建筑成本，从而向社员提供了价格低廉的住房。住宅合作社在国外已经有了200多年的历史，近50年来发展得尤为迅速，第二次世界大战后，在受战争严重破坏的国家里，为了尽快解决住宅问题，居民自发地恢复和组织了大量新的住宅合作社，政府也通过各种手段鼓励住宅合作社的发展。据国际合作社联盟统计，目前世界上有40多个国家建立了住宅合作社，总数为7万多家，社员近2000万户。
早在20世纪80年代中期，我国的一些城市中就出现了住房合作社。如1986年上海玩具出口公司组建的“新欣住房合作社”，1987年武汉市组建的面向城市居民的“常码头住宅合作社”，昆明市的“马洒营住宅合作社”等。住宅合作社集住宅的专业生产与消费于一身，提供从资金的筹措，到住房的建设、消费、维修，直至住宅的分配、交换等全过程的服务。住宅合作社社员的住宅将依靠合作社来解决，这自然就割断了职工（社员）在住房问题上与单位的依附关系，使得住宅合作社成为住宅社会化的一种形式，这与我国住房制度改革的社会化、专业化目标是相吻合的。
住宅合作社的内部关系由其章程规定，实行民主管理、社务公开、财务公开、入社自愿、退社自由的原则。在合作社中，社员们自筹资金，合作建房，并合作维修、护理和管理住宅。在住宅分配上，一般以入社时间的长短和住房储蓄的多寡为顺序，以期激发社员增加储蓄，用自己的力量解决自己的住宅问题。当然，住宅合作社的建房用地一般在价格上享受政府的优惠。
（2）兼营房地产金融业务的机构。在我国现行的房地产金融机构体系下，兼营房地产金融业务的机构主要是指商业银行、保险公司、信托投资公司、证券公司等金融机构。其中，商业银行的房地产信贷部最具有代表性。
1988年1月，国务院召开全国住房制度改革工作会议，确定住房制度改革的整体方案，住房制度改革进入扩大试点阶段。根据国务院有关文件精神，同时也是为了适应住房制度改革的实际需要，一些地区结合房改具体情况和实际过程，委托商业银行（当时称作专业银行）经人民银行批准成立房地产信贷部，办理本地区房改金融业务。商业银行的房地产信贷部由此产生，并逐渐从原来的房改金融业务扩展到房地产业金融主要业务，成为我国房地产金融机构的主体之一。
房地产信贷部与商业银行其他部门比较，具有以下两个特点。
①实行双重领导的体制。房地产信贷部作为商业银行的一个部门，首先要接受银行内部的领导，按照银行内部规章制度办事，维护银行整体利益。其次，由于房地产信贷部是地方政府委托商业银行成立的，因此它还必须接受地方政府的领导，在住房基金管理、信贷投向和利润分配等方面，执行地方政府的有关政策。
②相对独立地开展业务。房地产信贷部虽然依托商业银行而设置，但仍然表现出相对的独立性。首先是信贷管理体制上的独立性，房地产信贷部的信贷收支计划单列，自成体系，自行管理，自求资金平衡。房地产信贷部的信贷计划是国家综合信贷计划的组成部分，每年由人民银行综合平衡后，单独下达给各商业银行总行，不同的房地产信贷部之间不能相互调拨资金，房地产信贷部与银行之间的业务属于同业往来，不存在资金调拨的关系。其次是房地产信贷部的财务核算较为独立，其财务收支不并入商业银行的大账，收益归地方，其税后利润与当地财政部门商定留成办法。同时，房地产信贷部门还实行单独缴税，就地完税，即房地产信贷部应当在当地办理税务登记并照章纳税，而不实行商业银行统一纳税的管理体制。
