兼营房地产金融业务的金融机构除了商业银行房地产信贷部外，还有信托公司，其与房地产有关的业务主要是房地产资金信托业务、房地产财产信托业务、房地产投资基金业务；证券公司，主要承担房地产证券的承销、房地产股票上市公司的改制辅导等工作；保险公司主要是承接与房地产领域的财产保险与人身保险。关于信托公司、保险公司、证券公司的有关业务我们将在以后的章节中做详细论述。
2．房地产金融组织体系的发展构想
房地产金融组织体系是指在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体。对于是否要建立健全房地产金融组织体系，尤其在是否要建立政策性房地产金融机构上有这样两种主要观点：一是不赞成再建立房地产金融机构，认为在今后相当长的一段时间内，房改金融业务仍将由国有商业银行承办；二是要建立全国性房地产金融机构，如国家计委、建设部提出的建立国家政策性住宅银行的设想。由于我国土地所有权的公有制（乡村土地归村民集体所有，而城市土地所有权归国家所有）以及房地产开发建设周期较长、风险难以完全确定等因素的影响，房地产业的发展不可能完全依靠市场力量的自发作用等来调节。因此，有必要建立全国及地区性的政策性房地产金融机构来引导与规范房地产市场的运行，从而平抑风险，确保房地产业健康发展，最终在此基础上建立一个政策性金融与商业性金融相分离，以商业银行为主体、多种金融机构并存的金融组织体系。
三、关于完善我国房地产金融体系的建议
随着我国经济体制和金融体制改革的不断深化，以证券市场为主的资本市场已对资源配置和宏观经济流程发挥日益重要的作用，但银行作为主要融资渠道的融资体制并没有发生多大的变化。经济运行中的诸多矛盾和风险向银行集中，经济波动所产生的死账、坏账、欠账最后大都沉淀在商业银行，使得商业银行不良贷款不断上升。在房地产领域，截至2003年11月，全国空置商品房超过1亿平方米，占用银行贷款数千亿元，如何缓解空置已成为这几年房地产界关注的焦点。如何居安思危防止“泡沫”，更是目前房地产金融研究的重中之重。中国房地产业要从根本上防止“房地产过热-信贷膨胀-市场萎缩-坏账呆账”的状况，除了要继续实行“适度从紧”的货币政策以外，还应探索建立完备的中国房地产金融体系的道路。
1．建立科学的房地产信贷决策机制，分散银行风险
现在大多数房地产开发商只有一种融资渠道，那就是银行贷款。根据我国金融管理部门的规定，房地产开发企业只要具有一定的自有资金，均可以向商业银行提出贷款申请，经过商业银行的贷款审查之后，就可获得相应的贷款。
银行是经营货币的企业，经营利润通过货款的回收得以实现。由于房地产是一个高风险的行业，从获取土地到房地产开发经营的各个环节均面临多种不确定性。如果开发商的产品不能及时转化为货币，银行的贷款就难以回收，呆账、坏账的出现就在所难免，从而增加了整个金融业的风险。
因此，从保护房地产业健康发展的角度，金融界应尽快研究将风险较高、时期较短的房地产开发建设贷款和风险较小、时期很长的房地产销售抵押贷款适当分离。前者主要由商业银行承办，后者主要由储蓄银行、保险公司等机构承办，当然也可以由商业银行的不同部门办理。通过建立建设贷款制度，引进邀请贷款约定（TakeoutCommitment）和备援贷款约定（StandbyCommitment）等约束机制，将开发贷款的风险集中在建设阶段，将房地产的市场租售风险转移给提供长期抵押贷款的金融机构。同时，金融机构在开展信贷业务的过程中还必须建立一个科学的信贷决策机制，在项目实施之前，必须对投资或信贷项目进行科学的投资分析。
2．充分发挥资本市场在房地产金融中的作用
除了间接融资以外，一个完备的房地产金融体系还应确保开发商能够顺利地从资本市场上直接融资，充分发挥资本市场的融资作用。
首先，要鼓励房地产企业通过股票上市和发行债券从资本市场上筹集资金。目前，我国房地产资本市场的发展远远落后于房地产业发展的需要。不管是涉及房地产的上市公司的数量还是这些上市公司股票的流通市值占整个股市流通市值的比例都相对较小。资本市场的资源配置功能没有很好地发挥出来。因此，加快房地产企业的上市步伐，发挥资本市场在房地产金融中应有的作用是完善我国房地产金融体系的核心步骤之一。
其次，建立住房抵押贷款证券化机制。住房抵押贷款证券化是指通过将银行住房抵押贷款进行资产负债表外的组合和信用增级，然后设计成在资本市场上发行的抵押贷款债券，从而达到提高银行资产流动性，降低贷款风险，增加贷款资金来源的目的。
最后，设立房地产产业投资基金，拓宽房地产融资渠道。房地产产业投资基金是房地产业融资的一个良好补充。与银行贷款相比，房地产产业投资基金具有融资成本低、运作方式灵活和期限弹性大等特点，因此，有利于房地产企业的资金运营和持续发展。
综上所述，我们应该通过体制创新、金融工具创新和运行机制创新，并以住房抵押贷款证券化和房地产产业投资基金为突破口，有重点、有步骤地改革资本市场的管理体制，充分发挥资本市场在资源配置中的作用，完善房地产金融体系。
3．加紧相关立法，创造良好的房地产投融资法律环境
目前我国已实施的房地产金融方面的法律法规还不多，有些法律法规缺乏可操作性，远不能满足新形势下调整投融资关系的需要。因此，要建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系，通过它们对房地产金融所涉及的各个方面进行规范，明确各有关主体的权利和义务；加大立法力度，加快《房地产证券法》、《房地产抵押法》和《产业投资基金法》等法律法规的制定进度，为房地产融资创造一个良好的法律环境，确保房地产金融在法制轨道上健康发展。
总之，一个完备的房地产金融体系，要具有良好的房地产金融法律环境，能将开发商、购房者、银行、保险、资本市场和机构投资者有效地结合起来，使资金能够在这一体系中高效、安全地运作，从而推动整个经济的稳步发展。
我国房地产金融的历史回顾及展望
一、历史沿革
1．起步时期
中国房地产金融业务有着较长的历史，早在民国初期就有案可循。那时，上海、天津等大城市金融业比较发达，房地产经营活动比较活跃。不少银行都介入房地产的投资开发经营和从事与房地产有关的贷款等业务。这些银行把投资开发经营房地产作为树立银行形象、吸引客户存款、获取高额利润、降低资产风险的一个重要手段。
2．停滞萎缩时期
新中国成立初期，房地产经营还维持了一定阶段。但是，20世纪50年代以后由于计划经济的推行，城镇住房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配，房地产市场不复存在，房地产金融业务也随之消失。
3．恢复时期
