三、房地产行业风险问题探讨
（一）房地产行业健康发展的重要性及其风险
房地产行业的发展既能满足人们关于居住生活的基本消费需求，又能借助银行融资用以杠杆方式的投机或投资；而且还能够带动大量建材、人力支出和居民家用设施消费，对经济发展影响大，和GDP指标高度相关。
房地产行业牵涉居民、政府、银行多方利益，凸显了相关问题的社会性和政治性。因此，房价的过快上涨，将带来严重的社会后果：（1）引发社会资源错误配置；（2）提高工作生活成本；（3）不利于社会稳定。更为重要的是，如果房价过快上涨，银行将是最后的受害者，并可能引发系统性风险。
2010年以来，国家陆续出台了采取了大量调控措施，开始了新一轮的调控，力度空前。调控的目的是：（1）抑制房价过快上涨、保持平稳；（2）使房价回到合理区间。调控的主要措施包括：（1）用金融手段收缩流动性以控制流入房地产的货币量，降低开发商和购房人的资金杠杆率；（2）加大土地供应尤其是保障性住房供给以平抑房价；（3）出台房产税试点；（4）集中打击投资、投机购房以防止资产泡沫；（5）明确稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，增强了执行力度等。
从目前情况看，房地产调控取得了一定的成效：自住性需求选择持币观望，一些改善型需求由于购房成本上升被挤出市场，部分投机者受限制撤出房地产市场，部分一线城市房地产市场成交量回落，部分城市房地产价格环比下降、涨幅回落。
但与此同时，我们注意到：
一方面，房地产价格较高的根本原因是住房价格形成机制不完善，房地产调控政策对此尚未真正触及。在住房价格形成过程中，存在诸多垄断因素，诸如地方政府对于土地一级市场供应的垄断、开发商对于所建商品房市场供应的垄断等。从住房位置、规划确定的容积率等方面看，政府在房地产建设、销售、管理的各个环节，几乎都可以影响价格。垄断地位使得地方政府和开发商能够最大化地获得消费者剩余，即按照购买者效用水平来制定地价和房价，结果就是住房市场供应不足，房价偏高。加之现行的房地产开发建设的各环节税率整体偏高，且征税主要集中房地产开发和流通环节，既助长地方政府在任期内抬高地价、大量出让土地的短期行为，又助长了开发商和投机者囤积和炒作的投机行为（中间环节交易成本低）。
另一方面，房地产企业资金紧张，商业银行相关贷款风险凸现。据2010年年报，84家上市房地产企业经营性现金流量净额-705.9亿元，同比锐减1150亿元，不少房地产企业被迫转到信托市场或境外以超高成本融资，目前房地产信托产品的年化收益率已高达20%左右。部分城市产权交易市场房地产项目转让数量明显增多，一些中小房地产企业濒临资金链断裂。前几年发放的贷款，特别是2009年土地市场火爆所带动土储热过程中发放的土地储备贷款将陆续到期，随着土地市场回归理性，土地溢价率下降，必然导致土地出让收益大幅下降，影响土储机构的还贷能力。
当前，住房需求仍然旺盛：（1）我国仍然处在工业化和城镇化的过程中，包括农民工在内的外来人口将继续向经济发达地区的一、二线城市聚集，这些城市的无房刚性需求比较大；而二、三线城市正处在大规模的城市化建设中，旧城拆迁带来的被动住房需求在增加。（2）我国分配制度改革将较大幅度增加居民收入，居民改善住房的愿望更强烈。（3）2011年物价水平将居于高位，通胀预期增加了购房保值增值的需求。
房地产行业不论是过去、现在都是促进内需、支持经济发展的重要支柱产业，在将来的城镇化建设发展中仍将发挥重要的作用，继续进行房地产政策调控稳定房价，对促进房地产市场的健康发展、保障金融体系的稳定安全，有着重要的意义。笔者认为，房地产调控应正本清源、标本兼治、多管齐下，跟踪研究房地产市场的发展，根据市场反映出的问题，适时进行政策的调整和完善，使调控政策更加符合市场客观实际。
（二）对房地产行业调控政策的建议
1.抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩
在进行财税和土地供应制度改革的同时，要促进现有已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。选择合适时机尽快推出房产税试点，对非自住性住房开征房产税，通过增加拥有多套住房的持有成本，抑制非合理需求，促进社会存量房源的有效利用。在积累一定经验后，可推进物业税的改革，并同财政体制改革相协调和配套，以达到以房地产不动产税作为地方财政的主要收入来源。从制度上取消地方政府对土地出让金的依赖，切断地方政府与房地产的联系，是稳定地价、稳定房价的有效途径。
2.切实采取措施，适当疏导当前积聚在土地中的资金，防止金融体系风险
在中国现行的土地出让制度和房地产开发模式之下，地根吸住了银根，在宽松的货币政策下进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，土地是平抑房地产市场的权重力量。应切实采取措施，疏导当前积聚在土地中的资金。在供不应求时，房价上涨，土地增值，推动资产泡沫上升；如果因外部因素使需求急速下降（速冻），交易量大幅下降，投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，将可能成为刺破泡沫的利剑。因此，在制定调控措施时要兼顾房地产、土地、金融等各个方面，既不能调控过松，导致房价的居高不下，更不能调控过速、过严、过猛，导致金融体系风险显现。
3.推进土地管理制度的改革，为保障房的建设创造条件，分流住房市场的压力
2011年计划建设1000万套保障房，需要合理解决资金和土地供应问题。要深化房地产金融改革，积极探索多种融资渠道和多种融资方式，建立多元化房地产融资机制，吸引更多的社会资金参与保障性住房的建设和管理。土地供应面临的问题更多，尤其是公租房的建设，需要大量的土地，如果无偿划拨，将直接影响地方政府的财政收入；如果有偿使用，要么是提高租金，使中低收入群体承受不起，要么是投入资金难以如期收回。应该突破现有土地供应方式，利用其他可利用的土地资源，如将一些城市的“城中村”进行改造，安全和卫生达标后可以作为公租房，由原有集体所有者管理；还有城市郊区农村集体所有的旧厂房和建筑用地，允许以集体的名义建设并管理公租房，进行出租。这些途径既解决了土地管理面临的难题，又有效利用了这些土地资源，可谓双赢，关键是要进行现有土地管理制度的改革。
对银行而言：（1）把握当前经济发展的历史机遇，加强信贷结构调整，避免信贷资金过多地集中在房地产领域；（2）加强贷前调查，严把准入关口，优选客户和项目，既要防范资金实力偏弱的小型开发企业风险，也要防范大型企业集团风险，从源头控制贷款风险；（3）强化流程控制，核查项目资本金和项目相关手续，保证业务流程的合规性；（4）加强现场检查，跟踪项目情况，严格执行封闭管理协议。
